עורך דין עסקת נדל
עורך דין עסקת נדל
פנייה לייעוץ אישי



פרטי יצירת קשר:

רחוב הצפירה 19,
תל אביב 6777886

טלפון: 077-9974772

מידע חשוב נוסף

עסקת נדל"ן – המדריך המשפטי השלם

מהי עסקת נדל"ן ומתי היא תוגדר כהצלחה

רגע החתימה על עסקת נדל"ן נתפש כרגע השיא של העסקה ולכאורה מלמד כי עסקת הנדל"ן הצליחה. האמנם כך הוא?

ראשית, נגדיר מהי עסקת נדל"ן: המונח נדל"ן הנו נכסי דלא ניידי, כלומר, מקרקעין, מגרשים, דירות, בתים פרטיים ונכסים מסחריים. כך, שכל כריתת הסכם שקשור למכירה או רכישה של מקרקעין, מהווה עסקת נדל"ן. גם הסכמי קומבינציה, הסכמי התחדשות עירונית, הסכמי פינוי בינוי הם עסקאות נדל"ן. במאמר זה נעסוק בעסקאות הנדל"ן הנפוצות יותר, מכירה ורכישה של נכסי נדל"ן.

עסקת נדל"ן – המדריך המשפטי השלם

מבחינתי, כעו"ד ותיק בתחום הנדל"ן, עסקת נדל"ן מוצלחת היא עסקה שבה שני הצדדים מרוצים, כאשר תהליך העברת הזכויות בנכס הנמכר הושלם בהצלחה על שם הרוכש, כאשר התמורה הכספית שולמה במועדים שנקבעו בהסכם וכאשר ההיבט המיסוי של עסקת הנדל"ן התרחש לפי התכנון המקורי.

חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות נדל"ן

השאלה שבדרך כלל מטרידה את הלקוחות שמבקשים ליווי משפטי בעסקת נדל"ן היא כמה זה יעלה לי?

זו ודאי לא השאלה החשובה ביותר בעסקת נדל"ן, שכן, הסכומים הכספיים שמעורבים בה, גבוהים מאוד ולא תמיד הקונה והמוכר מבינים את כל המשמעויות הנגזרות מעסקת הנדל"ן. לאחר שהצדדים סיכמו ביניהם גובה תמורת עסקת הנדל"ן, בין אם בסיוע מתווך ובין אם בכוחות עצמם, הצדדים סבורים פעמים רבות שבכך תם העניין, אך לא היא!

בעסקת נדל"ן היבטים שונים שיש לקחת בחשבון, כמו למשל טיב הנכס, בחינת זכות הבעלות בנכס,  סוגיית מס השבח ומס הרכישה על הצדדים, קיומה של חבות בהיטל השבחה לרשות המקומית – גורמים אלה הם בעלי חשיבות מובהקת לליווי משפטי בעסקת הנדל"ן ולדעתי –הליווי המשפטי נחוץ עוד קודם לסיכום הכספי בין הצדדים. ניקח לדוגמא עסקת נדל"ן בה נמכר מגרש שמיועד לבניה וצפוי לחול לגביו מס שבח והיטל השבחה. ככל שהמוכר לא יקבל יעוץ מקדים, ככל שהוא לא ידע מה צפי המיסים שעתידים לחול על עסקת הנדל"ן, הוא יכול לסכם את מחיר העסקה ולחשוב שזוהי התמורה שהוא עתיד לקבל, מבלי לקחת בחשבון סכומי כסף גבוהים שהוא יכול להיות מחויב בהם.

ולאחר סיכום התמורה בן הצדדים?

או אז תפקידו של עו"ד חשוב לא פחות כאשר לבחון את טיב הנכס ואת הזכויות של המוכר בנכס, על עו"ד לבנות את שלבי ההסכם באופן שיתאים לשני הצדדים, הן מבחינת בניית לוח תשלומים נכון שישקף את ההון עצמי של הרוכש ואת המימון הבנקאי שהוא נוטל מהבנק.

על עו"ד להביא לידי ביטוי בהסכם המכר מנגנון שיבטיח מצד אחד את הרוכש שמשלם כספים רבים על מנת שכספו לא יונח על "קרן הצבי" ומצד שני, יבטיח את הנכס הנמכר כאשר המוכר מאפשר לרשום על הנכס שבבעלותו הערת אזהרה ובמקרים רבים אף משעבד את הנכס לטובת ההלוואה שנוטל הרוכש.

מדובר במלאכת מחשבת של ממש, שבסופה עסקת הנדל"ן צריכה להיות כמו חליפה שיוצרה ע"י חייט, "תפורה" למידותיהם של הצדדים לעסקה.

פנייה לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

היבטי מס שיש לקחת בחשבון בכל עסקת נדל"ן

חבות המס היא אחד המרכיבים החשובים ביותר בעסקת נדל"ן, ואולי החשובה בהם, בפרט כאשר בשנים האחרונות נושא המיסוי עבר שינויים משמעותיים. לאחר שעו"ד בודק את טיב הנכס, ומוצא אותו נקי משעבודים ומתאים לרכישה ולמכירה, יש לבחון האם המוכר יחויב בתשלום מס שבח ואולי גם היטל השבחה והאם הקונה יחויב במס רכישה.

נשמע מרתיע? לא אם מבצעים זאת נכון. הבא נעשה סדר בדברים:

מס שבח זהו מס שחל על מוכר נכס נדל"ן ומשולם לרשויות המיסים. מס השבח הנו בעצם חלק מה"רווח" שהמוכר הרוויח בין מחיר בו הוא רכש על הנכס לבין המחיר בוא הוא מוכר את הנכס.

מדובר בנושא מורכב מאוד שיש לבחון בזהירות לגבי כל עסקה באופן נפרד. ישנם מקרים בהם המוכר פטור מתשלום מס שבח, אך גם במקרה זה, על המוכר לדווח באמצעות עו"ד לרשות המיסים ולקבל מהם אישור כי הוא אכן פטור ממס שבח. במקרה שלמוכר יותר מדירה אחת (מגרש או משרד לא נחשבים לעניין זה) יחול עליו ככל הנראה מס שבח ואז יש לבחון האם ניתן להחיל על המוכר מס שבח מופחת לפי הוראות החוק. לעיתים ניתן לתכנן מראש את היבט המס ולחסוך למוכר מאות אלפי ₪ כתשלום מס שבח.

מס רכישה זהו מס שחל על הקונה בעסקת נדל"ן, לפי שיעורים שנגזרים משווי הרכישה עצמה. לרוכש שאין בבעלותו דירה, קרוב לוודאי שיגיע פטור מתשלום מס רכישה עד לסכום שקבוע בחוק ומתעדכן מידי תקופה שעומד כיום על כ- 1,700,000 ₪. על שווי הדירה שמעבר לסכום הפטור, הקונה יחויב במס רכישה לפי מדרגות מס שקבועות בחוק. רוכש שהוא כבר בעלים של דירה אחת, ישלם מס רכישה בשיעור שקבוע היום על 5% עד 6% משווי הרכישה, לפי גובה העסקה.

היטל השבחה כאן העניין מורכב קצת יותר. היטל השבחה הוא תשלום שבעיקרו משולם לרשות המקומית עבור זכויות בניה שקיימים בנכס הנמכר שעדיין לא נוצלו לבנייה, כלומר, הרשות המקומית רואה את הנכס הנמכר כבעל פוטנציאל בניה שגלום במחיר העסקה ולכן מטילה חבות זו על המוכר בעת כריתת עסקת נדל"ן.

מדובר בנושאים חשובים מאין כמוהם, שיכולים לשנות את כדאיות העסקה מן הקצה אל הקצה.

עסקת נדל"ן אינה מסובכת כאשר היא נעשית במקצועיות

עסקת נדל"ן אכן מורכבת ובמאמר זה סקרנו על קצה המזלג רק חלק מהנושאים שיש לקחת בחשבון בעסקת נדל"ן והרשימה עוד ארוכה ומשתנה לפי טיב הנכס הנרכש והנמכר – האם מדובר בדירה יד שניה, בדירה מקבלן הנרכשת "על הנייר", במגרש או במשרד, האם מדובר בקבוצת רכישה או בדירה הנרכשת כחלק מהתחדשות עירונית. יחד עם זאת, כאשר עסקת הנדל"ן נבדקת כראוי ונערכת במקצועיות, גם אם היא תהיה קצת מורכבת, היא עדיין תהיה כדאית, מעניינת והכי חשוב – תגרום לשני הצדדים להיות מרוצים.

*אנחנו עושים מאמץ לדייק ועדיין יובהר כי כל המופיע באתר עסקת נדל"ן אינו מחליף ייעוץ משפטי, אין בו חוות דעת או המלצה. המסתמך על האמור – עושה זאת באחריותו.

לייעוץ ראשוני חייג 077-9974772 (זמינות 24 שעות)
פנייה לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

מידע חשוב נוסף