עסקת נדל"ן – המדריך המשפטי השלם

מהי עסקת נדל"ן ומתי היא תוגדר כהצלחה

רגע החתימה על עסקת נדל"ן נתפש כרגע השיא של העסקה ולכאורה מלמד כי עסקת הנדל"ן הצליחה. האמנם כך הוא?

ראשית, נגדיר מהי עסקת נדל"ן: המונח נדל"ן הנו נכסי דלא ניידי, כלומר, מקרקעין, מגרשים, דירות, בתים פרטיים ונכסים מסחריים. כך, שכל כריתת הסכם שקשור למכירה או רכישה של מקרקעין, מהווה עסקת נדל"ן. גם הסכמי קומבינציה, הסכמי התחדשות עירונית, הסכמי פינוי בינוי הם עסקאות נדל"ן. במאמר זה נעסוק בעסקאות הנדל"ן הנפוצות יותר, מכירה ורכישה של נכסי נדל"ן.

מבחינתי, כעו"ד ותיק בתחום הנדל"ן, עסקת נדל"ן מוצלחת היא עסקה שבה שני הצדדים מרוצים, כאשר תהליך העברת הזכויות בנכס הנמכר הושלם בהצלחה על שם הרוכש, כאשר התמורה הכספית שולמה במועדים שנקבעו בהסכם וכאשר ההיבט המיסוי של עסקת הנדל"ן התרחש לפי התכנון המקורי.

חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות נדל"ן

השאלה שבדרך כלל מטרידה את הלקוחות שמבקשים ליווי משפטי בעסקת נדל"ן היא כמה זה יעלה לי?

זו ודאי לא השאלה החשובה ביותר בעסקת נדל"ן, שכן, הסכומים הכספיים שמעורבים בה, גבוהים מאוד ולא תמיד הקונה והמוכר מבינים את כל המשמעויות הנגזרות מעסקת הנדל"ן. לאחר שהצדדים סיכמו ביניהם גובה תמורת עסקת הנדל"ן, בין אם בסיוע מתווך ובין אם בכוחות עצמם, הצדדים סבורים פעמים רבות שבכך תם העניין, אך לא היא!

בעסקת נדל"ן היבטים שונים שיש לקחת בחשבון, כמו למשל טיב הנכס, בחינת זכות הבעלות בנכס,  סוגיית מס השבח ומס הרכישה על הצדדים, קיומה של חבות בהיטל השבחה לרשות המקומית – גורמים אלה הם בעלי חשיבות מובהקת לליווי משפטי בעסקת הנדל"ן ולדעתי –הליווי המשפטי נחוץ עוד קודם לסיכום הכספי בין הצדדים.

ניקח לדוגמא עסקת נדל"ן בה נמכר מגרש שמיועד לבניה וצפוי לחול לגביו מס שבח והיטל השבחה. ככל שהמוכר לא יקבל יעוץ מקדים, ככל שהוא לא ידע מה צפי המיסים שעתידים לחול על עסקת הנדל"ן, הוא יכול לסכם את מחיר העסקה ולחשוב שזוהי התמורה שהוא עתיד לקבל, מבלי לקחת בחשבון סכומי כסף גבוהים שהוא יכול להיות מחויב בהם.

ולאחר סיכום התמורה בן הצדדים?

או אז תפקידו של עו"ד חשוב לא פחות כאשר לבחון את טיב הנכס ואת הזכויות של המוכר בנכס, על עו"ד לבנות את שלבי ההסכם באופן שיתאים לשני הצדדים, הן מבחינת בניית לוח תשלומים נכון שישקף את ההון עצמי של הרוכש ואת המימון הבנקאי שהוא נוטל מהבנק.

על עו"ד להביא לידי ביטוי בהסכם המכר מנגנון שיבטיח מצד אחד את הרוכש שמשלם כספים רבים על מנת שכספו לא יונח על "קרן הצבי" ומצד שני, יבטיח את הנכס הנמכר כאשר המוכר מאפשר לרשום על הנכס שבבעלותו הערת אזהרה ובמקרים רבים אף משעבד את הנכס לטובת ההלוואה שנוטל הרוכש.

זאת ועוד, לעיתים חלים דינים שונים בין עסקת נדל"ן אחת לעסקת נדל"ן אחרת.

למשל, במידה ומדובר ברכישת דירה בנאמנות, על עסקת הנדל"ן חלים דיני הנאמנות, ואילו אם מדובר במכירת דירה שהתקבלה במתנה, עשוי להיות שוני מסויים בהליך המכירה. לכן, הליווי המשפטי בעסקאות נדל"ן הוא נחוץ שכן כל מקרה לגופו.

גם במקרים של רישום מקרקעין לא מוסדרים, או עריכת זכרון דברים בעסקת מקרקעין, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי על מנת להמנע מטעויות שעלולות לעלות לכם כסף.

מדובר במלאכת מחשבת של ממש, שבסופה עסקת הנדל"ן צריכה להיות כמו חליפה שיוצרה ע"י חייט, "תפורה" למידותיהם של הצדדים לעסקה.

היבטי מס שיש לקחת בחשבון בכל עסקת נדל"ן

חובת המס היא אחד המרכיבים החשובים ביותר בעסקת נדל"ן, ואולי החשובה בהם, בפרט כאשר בשנים האחרונות נושא המיסוי עבר שינויים משמעותיים. לאחר שעו"ד בודק את טיב הנכס, ומוצא אותו נקי משעבודים ומתאים לרכישה ולמכירה, יש לבחון האם המוכר יחויב בתשלום מס שבח ואולי גם היטל השבחה והאם הקונה יחויב במס רכישה.

נשמע מרתיע? לא אם מבצעים זאת נכון. הבא נעשה סדר בדברים:

מס שבח – זהו מס שחל על מוכר נכס נדל"ן ומשולם לרשויות המיסים. מס השבח הנו בעצם חלק מה"רווח" שהמוכר הרוויח בין מחיר בו הוא רכש על הנכס לבין המחיר בוא הוא מוכר את הנכס.

מדובר בנושא מורכב מאוד שיש לבחון בזהירות לגבי כל עסקה באופן נפרד. ישנם מקרים בהם המוכר פטור מתשלום מס שבח, אך גם במקרה זה, על המוכר לדווח באמצעות עו"ד לרשות המיסים ולקבל מהם אישור כי הוא אכן פטור ממס שבח.

במקרה שלמוכר יותר מדירה אחת (מגרש או משרד לא נחשבים לעניין זה) יחול עליו ככל הנראה מס שבח ואז יש לבחון האם ניתן להחיל על המוכר מס שבח מופחת לפי הוראות החוק. לעיתים ניתן לתכנן מראש את היבט המס ולחסוך למוכר מאות אלפי ₪ כתשלום מס שבח.

מס רכישה – זהו מס שחל על הקונה בעסקת נדל"ן, לפי שיעורים שנגזרים משווי הרכישה עצמה. לרוכש שאין בבעלותו דירה, קרוב לוודאי שיגיע פטור מתשלום מס רכישה עד לסכום שקבוע בחוק ומתעדכן מידי תקופה שעומד כיום על כ- 1,700,000 ₪. על שווי הדירה שמעבר לסכום הפטור, הקונה יחויב במס רכישה לפי מדרגות מס שקבועות בחוק.

רוכש שהוא כבר בעלים של דירה אחת, ישלם מס רכישה בשיעור שקבוע היום על 5% עד 6% משווי הרכישה, לפי גובה העסקה.

היטל השבחה – כאן העניין מורכב קצת יותר. היטל השבחה הוא תשלום שבעיקרו משולם לרשות המקומית עבור זכויות בניה שקיימים בנכס הנמכר שעדיין לא נוצלו לבנייה, כלומר, הרשות המקומית רואה את הנכס הנמכר כבעל פוטנציאל בניה שגלום במחיר העסקה ולכן מטילה חבות זו על המוכר בעת כריתת עסקת נדל"ן.

מדובר בנושאים חשובים מאין כמוהם, שיכולים לשנות את כדאיות העסקה מן הקצה אל הקצה.

עסקת נדל"ן אינה מסובכת כאשר היא נעשית במקצועיות

עסקת נדל"ן אכן מורכבת ובמאמר זה סקרנו על קצה המזלג רק חלק מהנושאים שיש לקחת בחשבון בעסקת נדל"ן והרשימה עוד ארוכה ומשתנה לפי טיב הנכס הנרכש והנמכר – האם מדובר בדירה יד שניה, בדירה מקבלן הנרכשת "על הנייר", במגרש או במשרד, האם מדובר בקבוצת רכישה או בדירה הנרכשת כחלק מהתחדשות עירונית.

יחד עם זאת, כאשר עסקת הנדל"ן נבדקת כראוי ונערכת במקצועיות, גם אם היא תהיה קצת מורכבת, היא עדיין תהיה כדאית, מעניינת והכי חשוב – תגרום לשני הצדדים להיות מרוצים.

מעוניינים לבצע עסקת נדל"ן? חשבו בכובד ראש היכן אתם רוצים לבצעה

רבים חושבים שאם אדם שמעוניין לבצע עסקת נדל"ן פונה לעורך דין, הוא למעשה לא צריך לעשות שום דבר נוסף, כי לעורך הדין יש ניסיון רב בתחום ופנייה אליו למעשה כבר מבטיחה שעסקת הנדל"ן תהיה מוצלחת. בפועל, הדבר לא נכון כלל. גם האדם המעוניין לבצע את עסקת הנדל"ן צריך לפעול באופן אקטיבי ונכון, כדי להגביר את הסיכוי לעסקת נדל"ן מוצלחת.

לרבים מהאנשים המעוניינים לבצע עסקת נדל"ן, מה שחשוב בעיקר הוא שהעסקה אכן תצא לפועל ושהם יקבלו כסף אודותיה. כלומר, מה שחשוב להם הוא סוף ההליך. נטייתם היא לא לייחס חשיבות רבה לשלבים המוקדמים יותר בהליך, אך זו התנהלות שגויה.

כל מי שמעוניין לבצע עסקת נדל"ן מוצלחת צריך לייחס חשיבות רבה לכל שלבי ההליך, כולל אלו המוקדמים. למשל, עליהם לחשוב בכובד ראש היכן הם רוצים לבצע את העסקה.

כדי שהחלטתם בנושא תהיה נכונה, חשוב שהם יתעדכנו, באופן יומיומי, בחדשות – הן בנעשה בארץ בפרט והן בנעשה בעולם בכלל. למשל, איפה נסללים כבישים חדשים, איפה בונים משרדים ומגדלי יוקרה חדשים, איפה מתנהלים פרויקטים של התחדשות עירונית, ובאופן כללי – באילו מקומות מתנהלות תוכניות שיכולות לגרום לעליית ערך.

עם זאת, חשוב לזכור, שככל הנראה עוד רבים אחרים נחשפו לאותן תוכניות. לכן, חשוב להיכנס לאתר האינטרנט של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), בו מופיעים עדכונים לגבי תוכניות עתידיות שהציבור טרם נחשף אליהן. בזאת, הסיכויים לביצוע עסקת נדל"ן מוצלחת, גוברים עוד יותר.

חשיבות הסיוע במתווך לשם ביצוע עסקת נדל"ן

אמנם לא קיימת חובה להסתייע במתווכים לשם ביצוע עסקאות נדל"ן, אך חשוב מאוד לעשות כן, ובפרט להסתייע במתווכים שעובדים במקום העסקה. סיוע שכזה צפוי לקצר באופן משמעותי את הליך איתור הנכס, וכן הדבר צפוי להביא לרכישת נכס במחיר מפתה.

כמו כן, הסיכוי למצוא עסקה מתאימה גובר באופן משמעותי אם האדם המעוניין לבצע עסקה מסתייע במתווך, שכן פרנסתו של המתווך תלויה בכך שימצא עסקה מתאימה, ולכן הוא יעשה כל מה שהוא יכול על מנת למצוא עסקה שכזו. בנוסף, המתווך יודע, הודות לניסיונו הרב, למי כדאי להציע עסקה ולמי לא. אם, לדוגמא, אדם מתנגד לסכום עמלת התיווך – המתווך לא יציע לו עסקה.

חשוב לבדוק את זהות הצד השני לעסקה

רבים מהאנשים המבצעים עסקת נדל"ן נוטים שלא לבדוק את זהות הצד השני לעסקה: מוכרים נוטים שלא לבדוק את זהותם של הקונים, וכן קונים נוטים שלא לבדוק את זהותם של המוכרים. מדובר באחת הטעויות השכיחות ביותר בעסקאות נדל"ן, וחשוב להימנע מכך.

הסיבה שחשוב לבדוק את זהות הצד השני לעסקה היא שאם למשל, אדם מוכר את דירתו לאדם שהוא פושט רגל, קיים סיכון גבוה לעסקה, שכן אי אפשר לדעת בוודאות שפושט הרגל (הקונה) יקבל משכנתא או יוכל לקבל בכל דרך שהיא את הכסף שנחוץ לקניית הדירה.

כמו כן, חשוב שמי שקונה דירה יוודא שהאדם המציג את עצמו כמוכר, אכן רשום בטאבו כבעלים של הדירה, ושהוא יכול לסלק את המשכנתא. לפיכך, על הקונה לוודא שעל הדירה אין הערות אזהרה, שיעבודים או עיקולים כלשהם.

מוכרים או קונים בית? בדקו שהוא נבנה ללא חריגות בנייה

פעולה חשובה נוספת שיש לבצע בעסקת נדל"ן היא לוודא שהבית נשוא העסקה נבנה ללא כל חריגות בנייה. חשוב שפעולה זו תבוצע הן על ידי המוכר ובעיקר על ידי הקונה.

הסיבה לכך היא ששוויו החוקי של הבית הוא שוויו האמיתי. למשל, אם הבית מכיל מרפסת שנבנתה ללא כל היתר, שוויה לא נכלל בשווי הבית. הדבר חשוב במיוחד בכל הנוגע ללקיחת משכנתא, שכן אחוזי המימון מחושבים על ידי הבנק באשר לשוויו החוקי של הבית.

למשל, אם לאדם יש 300,000 ש"ח וברצונו לקנות דירה ששווה 1,000,000 ש"ח, ולקחת משכנתא שגובהה 700,000 ש"ח. אם בנכס יש מרפסת שמעלה את שוויו בעוד 100,000 ש"ח, אך היא נבנתה ללא היתר, שוויו האמיתי והחוקי של הנכס הוא למעשה 900,000 ש"ח. לכן, הבנק ייתן לאותו אדם משכנתא שגובהה המקסימלי הוא 600,000 ש"ח, ולאותו אדם יהיו חסרים 100,000 ש"ח לתשלום.

כאמור, חשוב שגם המוכר יוודא שהבית נשוא העסקה נבנה ללא כל חריגות בנייה, שכן במקרים שבהם בית נמכר, ולאחר מכן מסתבר שהיו בו חריגות בנייה, ניתן לתבוע את המוכר על הטעיה. קבלת תביעה שכזו מחייבת המוכר בתשלום פיצויים, וכן עלולה לבטל את עסקת הנדל"ן.

לסיכום, ליווי וייעוץ משפטי בנושאי המרקרקעין השונים הוא נחוץ וכדאי. עורך דין מקרקעין מומחה בתחומו, יסייע לכם לבצע עסקת נדל"ן חכמה ונכונה, תוך הפחתת הסיכונים וניהולם בצורה המיטבית ביותר.