איזו אחריות יש לקבלן על ליקויים בדירה חדשה? (מדריך משפטי)

בשעה טובה לאחר שנים של המתנה וציפייה, הושלמה בניית דירתכם החדשה שרכשתם "על הנייר" ואתם מוזמנים על ידי הקבלן לקבל מפתח ולעבור להתגורר בה.

אך במקרה כזה, הביטוי "לא כל הנוצץ זהב הוא" מקבל משמעות נכונה עוד יותר שכן, דירה חדשה ברוב המקרים טומנת בחובה ליקויי בנייה רבים ולכן, טרם תיכנסו להוצאות בגין תיקון אותן הליקויים, חשוב לדעת שמרבית הליקויים מצויים בתחומי אחריותו של הקבלן.

קבלן דירות חדשות? האחריות לליקויים על כתפיך:

עו"ד פלדר מצביעה על כך שחוק המכר קובע סדרה של הוראות שמטרתן להגן על רוכשי דירות חדשות; אחרת וללא כל פיקוח, סביר להניח כי ציבור הקבלנים (לפחות רובו) היה עושה כרצונו על מנת למזער את עלויות הבניה וההוצאות הסובבות לה ככל הניתן.

מנגנון הגנה חזק שנקבע על ידי המחוקק כדי להגן על אותם דיירים חדשים, הינו אחריות של קבלן לליקויים המתגלים בדירות החדשות שבנה, כאשר אחריות זו נחלקת לשניים בעיקרה:

1. אחריות בדק- אחריות קבלן על ליקוי שהתגלה בדירה מיום מסירת המפתח לדייר החדש ועד 7 שנים (תלוי בליקוי). פה האחריות הינה של הקבלן באופן מלא, אלא אם כן, הראה הקבלן שהדייר החדש זה שגרם לאותו ליקוי.

דוגמא: אחריות בדק לתיקון נזקי צנרת- מיום מסירת המפתח ועד שנתיים.

2. תקופת אחריות– אחריות קבלן לליקוי מתום תקופת הבדק ועד 3 שנים, תלוי בליקוי. פה חובת ההוכחה הינה על הדייר להראות כי הקבלן התרשל בביצוע הבניה, או בחומרי בניה לקויים, או בתכנון בניה לא נכון.

דוגמא: אחריות לליקוי בצנרת הינה לשנתיים- אז אחריות הבדק הינה לשנתיים ותקופת האחריות עוד 3 שנים מתום השנתיים.

3. בתום תקופת אחריות הבדק ותקופת האחריות- מסתיימת אחריותו של הקבלן, אלא אם הוכח כי מדובר בליקויים בשלד הבניין וביסודותיו.

לכמה זמן אחראי הקבלן לתיקון הליקויים?

הקבלן אחראי לכל בדירה: נזקי מים ואיטום, חשמל, צנרת, ביוב, ריצוף, חיפויים ועוד ולכן התשובה לשאלה זו הינה תלוית הליקוי בהתאם לקבוע בהוראות החוק, כך למשל:

• נזקי צנרת וביוב- עד 2 שנים.
• דוד שמש- עד 3 שנים.
• סדקים בקירות ובתקרות- עד 5 שנים.
• ליקוי בחיפוי חיצוני של בניין- עד 7 שנים.
• ליקוי בחיפוי בדירה- עד 3 שנים.

יש ליקויים – הקבלן מסרב לתקן למרות שבאחריותו:

במקרים רבים, מנסה הקבלן להתחמק ולהתנער ממחויבויותיו לתיקון הליקויים ולא פועל לתקנם למרות פניות רבות – מה לעשות?

1. ראשית לזכור- כי מועדי האחריות נעצרים ביום שהודע לקבלן בדבר הליקוי (גם אם מועד המענה או הטיפול של הקבלן "יזלוג" מעבר למועד הקבוע בחוק).
2. לתעד את הליקוי- תמונות, סרטונים, תרשומת מועדים והתכתבויות עם הקבלן או עם מי מטעמו.
3. לקבל חוות דעת מומחה– איש מקצוע שיכול לבחון את הליקוי, מה מקורו ועל עלויות תיקונו.
4. להגיש תביעה כספית כנגד הקבלן- לפיצוי בגין הנזקים, ההוצאות ועוגמת הנפש (וגם בגין עלות תיקון הליקוי אם נעשתה באופן עצמי לאחר סירוב הקבלן לתקן).
5. להגיש תלונה כנגד הקבלן אצל רשם הקבלנים- מנוף לחץ יעיל כנגד הקבלן.

דייר חדש – הגן על עצמך!

מומלץ ביותר לשכור חברה שעורכת בדיקות בדירות חדשות, חברות אלה יודעות היטב מה וכיצד לבדוק (גם ליקויים נסתרים) וכך יהיה לדייר כבר מלכתחילה רשימת ליקויים ויכול לפנות אל הקבלן בשלב מוקדם לתיקונם (וגם ראיה טובה לעתיד לו ייקלע הדייר להליך משפטי מול הקבלן).

לכן, רצוי לצנן ההתלהבות מעט ולערוך את כל הבדיקות הנדרשות טרם הכניסה לדירה חדשה שכן, מהלך כזה יוכל לחסוך עלויות גבוהות ועוגמת נפש רבה בעתיד.