טרם חתימה על עסקת נדל"ן, יש לבדוק את פרטי העסקה לעומק ובאופן איכותי ומדויק, שכן לעסקה זו עשויה להיות השפעה בעלת טווח ארוך על המצב הכלכלי של הצדדים לעסקה.
לכן, יש לשים לב גם לפרטים הקטנים שבעסקה, על מנת לצמצם את הסיכונים הקיימים.
המאמר שלפניכם, יסייע לכם להבין טוב יותר אילו בדיקות מקדמיות הכרחי לבצע לפני שחותמים על עסקת נדל"ן.
בדיקות קנייניות
טרם חתימה על עסקת נדל"ן, יש לבצע בדיקה הנוגעת לחובות או זכויות של צד שלישי על הנכס במידה וקיימות כאלה.
יש לבדוק את זהותו של הצד השני בעסקה, ולוודא כי הדירה אכן רשומה על שמו של מוכר הדירה, וכי אין מניעה לביצוע העסקה.
לדוגמא, במידה שקיים צד שלישי שהוא בעל זכויות על הנכס, מכירת הדירה לא תהיה אפשרית במקרים מסוימים.
על כן, יש לבדוק כי לא חלים על הנכס צווי מניעה למיניהם, שהנכס אינו משועבד, שלא חלים עליו עיקולים וכדומה.
בדיקה זו נעשית באמצעות פנייה ללשכת רישום המקרקעין בבקשה לבדוק את מסמכי הרישום בבית המשותף.
מסמכים אלו יאפשרו לכם לוודא כי המוכרים הם אכן בעלי הדירה, ואת זכויותיהם ע"פ הטאבו.
בדיקות תכנוניות של הנכס
בדיקות מקדמיות נוספות שחשוב לבצע הן בדיקות תכנוניות של הנכס.
ישנן כמה בדיקות תכנוניות הכרחיות, ביניהן חריגות בנייה כגון הרחבת הנכס ללא היתר, הוספת עליית גג, מרפסת או מחסן ללא היתר וכדומה.
חשיבות העניין היא גבוהה כיוון שבנכס שבו נעשו חריגות בנייה, עשויים לצוץ קשיים בלתי צפויים בנוגע לקבלת משכנתא, לגרור צווי הריסה, קנסות וחיובים נוספים.
בנוסף, חריגות בנייה עלולות להוביל לצמצום אפשרויות השימוש בנכס ולירידת שווי, ולכן טרם חתימה על עסקת נדל"ן יש לוודא כי הנכס ללא חריגות בנייה למיניהן.
על כן, כדאי לברר פרטים בנוגע לזכויות הבניה בנכס, זאת על מנת לדעת אילו תוכניות חלות על הנכס ואילו שימושים וייעודים עשויים להיות לו.
ניתן לבדוק פרטים גם בנוגע לתוכניות בניין עיר שחלות בסביבת הנכס, שכן כל אלו עשויים להשפיע ישירות על ביצוע העסקה ושווי העסקה.
בדיקת מיסים והיטלים שעשויים לחול בעסקה
בדיקה מקדמית נוספת שחשוב לבצע טרם חתימה על עסקת נדל"ן היא אילו היטלים ומיסים עשויים לחול עליכם בעת ביצוע העסקה.
ישנם מספר סוג מיסים שנדרש לשלם בהתאם לסוג העסקה המדוברת כגון מס רכישה, היטל השבחה או מס שבח.
חשוב לבדוק את עניין המיסים כיוון שגובהם עשוי להגיע למאות אלפי שקלים, וכך להשפיע על היכולת שלכם לשלם.
בדיקה יכולת כלכלית למימון רכישת הנכס
יש לבדוק את היכולת הכלכלית שלכם למימון רכישת הנכס באופן מדויק הכולל את כלל המשתנים הקיימים שיכולים להשפיע על ביצוע העסקה.
- זמינותם של מקורות מימון – יש לוודא שבידכם מקורות מימון המאפשרים לכם לעמוד בתשלום עבור הנכס הנרכש.
עניין זה הוא קריטי כיוון שאי עמידה בתשלומים עשויה להיחשב כהפרת החוזה ולגרור תביעה שתחייב אתכם בתשלום פיצויים.
לכן, יש לבדוק טרם החתימה על העסקה את סכום ההון העצמי שיש בידכם.
- עמידה בהוצאות נלוות – מעבר לסכום שתדרשו לשלם כתמורה עבור הנכס, בעסקאות נדל"ן קיימות הוצאות נלוות שונות כגון שכר טרחת עורך דין, מס מקרקעין, עלות שמאי, עלות מתווך, הובלות, שיפוצים וכדומה.
- קבלת משכנתא – לעיתים עשויים הרוכשים להיתקל בקשיים הקשורים לקבלת המשכנתא, ועיין זה עשוי להשפיע ישירות על ההסכם ועל מצבו הכלכלי של הקונה.
זאת כיוון שבחלק מהמקרים, תנאי המופיע בחוזה קובע כי אי קבלת משכנתא לא תהווה סיבה סבירה לביטול ההסכם או לאי עמידה בתשלום שנקבע.
כך, הקונים עשויים להיחשף לתביעה בגין הפרת חוזה הכוללת תשלום פיצויים.
לאור האמור לעיל, חשוב והכרחי לוודא טרם חתימה על ההסכם כי אכן קיבלתם אישור לקבלת משכנתא ולבדוק מהו אחוז המימון שתקבלו.
לסיכום, כלל הפרטים שצוינו לעיל הם פרטים שחשוב לבדוק טרם חתימה על העסקה, וזאת כדי למנוע טעויות ולצמצם סיכונים.
עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן יוכל לסייע לכם לבצע את בדיקות אלו באופן איכותי, מהיר ויעיל.
לכן, טרם חתימה על עסקת נדל"ן מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי בנושא.
* באדיבות עו"ד רעות פלדר הובא תוכן זה לעריכה סופית ולפרסום, תודת המחברים נתונה לה.
לייעוץ ראשוני חייג 
חייג עכשיו
צור קשר