תופעת הדיירים הסרבנים אינה חדשה. בעלי דירות רבים שסברו כי הנכס שברשותם יעניק להם הכנסה נוספת מובטחת ללא מאמץ, ניצבים במקרים רבים בפני שוקת שבורה שכן הדייר השוכר אינו ממלא אחר סעיפי הסכם השכירות, בעוד שהם מנועים לנקוט כל פעולה עצמאית שתגרום לדייר להתפנות מהנכס.
בשל תופעה נרחבת זו, נוסד הליך משפטי מהיר בשם "תביעה לפינוי מושכר" שנועדה אך ורק לשם פינויו של הדייר הסרבן, ואלו מאפייניה:
- ההליך אורך כשלושה חודשים בלבד
- כל המסמכים הרלוונטיים מוגשים עם כתב התביעה
- לנתבע אסור לצרף צד שלישי להליך
- בסופו של ההליך, יוצא צו פינוי אם הדייר אינו מכבד את פסק הדין
הליך ייחודי זה מצריך מומחיות מיוחדת מצד עורך הדין המלווה את בעל הנכס. בואו ונראה כמה מהכללים החשובים בבחירת עורך דין פינוי שוכר.
עורך דין פינוי שוכר – ידע וניסיון בליטיגציה
כמו בכל תביעה משפטית, חלק חשוב מאוד מניהול המשפט, הוא דרך הצגתו בפני בית המשפט. גם בתביעה לפינוי שוכר, נדרש המשכיר להציג את עמדתו בפני בית המשפט באופן הברור והנחרץ ביותר, יש לזכור כי לכל תביעת פינוי ישנן השלכות כלכליות הבאות לידי ביטוי בהליכים משפטיים נוספים כגון תביעה רגילה או תביעה בסדר דין מקוצר.
לכן כאשר בוחרים עורך דין לפינוי שוכר, יש לשים לב לעובדת ניסיונו של עורך הדין בהופעה בבתי המשפט ויכולתו להעביר את הדברים ועמדתו של המשכיר, בצורה הטובה ביותר.
עורך דין פינוי שוכר – ידע וניסיון במקרקעין
חשוב לדעת כי נושא פינוי שוכר מנכס מושכר, מצריך ידע וניסיון רב בדיני מקרקעין, שכן זהו חלק מתחום זה. לכן כאשר בוחרים עורך דין פינוי מושכר, חשוב לבחור בעורך דין העוסק באופן שוטף בדיני מקרקעין ובקי בפסיקה ובחוק הרלוונטי.
למשל, אם הדירה מושכרת לדייר מוגן הנהנה מההגנות הקבועות בחוק, הרי שהתביעה תוכל להיות מוגשת רק בסדר דין רגיל, ולכן חשוב שעורך הדין יהיה בקי בתחומים הקשורים לזכויות הדיירים השונים במקרקעין שברשותם.
עורך דין פינוי שוכר – ידע וניסיון בתקנות הסד"א
תביעה לפינוי מושכר מוגשת בהליך מהיר. אולם יש לזכור כי כל תביעה אחרת כנגד השוכר, תביעה כספית או נזיקית, חייבת להיות מוגשת בסדר דין רגיל או בסדר דין מקוצר.
ולכן כאשר בוחרים עורך דין פינוי שוכר, חייבים לוודא כי יש לו את הניסיון והבקיאות בהליכים הפרוצדורליים השונים שאליהם עשויה התביעה להגיע.
הכול מתחיל מהסכם השכירות!
ישנם שוכרים רבים המשתמשים בהסכמי שכירות הנמצאים ברשת, זאת מבלי להתאימם לדרישותיהם הספציפיות באשר לנכס ולסעיפים שכדאי ורצוי להכניסם להסכם.
דבר זה גורם ללא מעט סכסוכים בין הדייר לבין בעל הבית, שכן הסכמים רבים לוקים בחסר ואינם נותנים מענה לסיטואציות המתעוררות בין הדייר למשכיר.
למשל, בעל נכס הדורש ביטחונות טובים כמו מכתב ערבות בנקאית עשוי לחסוך לו את הטרדה הנלווית לפינוי שוכר. אם הבעלים יעמוד על כך שהמכתב יהיה ניתן למימוש במקרה שהדייר לא יתפנה אם הוא יהיה חייב לעשות כן עפ"י החוזה,
הרי שהבעלים יכסה לפחות, את נזקו הכלכלי, הגם שהליך הפינוי עצמו יהיה חייב להיעשות דרך הגשת תביעה משפטית. דרך נוספת למנוע מצב שבו הדייר מסרב להתפנות, היא להחתים שני ערבים על שטר חוב.
הפעלת לחץ על הערבים כולל משלוח מכתב התראה שבו נאמר כי אם הדייר לא יפנה את הנכס, אזי יוגש שטר החוב לפירעון, ייתכן שיהיה בו כדי לאלץ את הדייר לפנות את הדירה, למרות רצונו הראשוני להישאר בה ולא לעוזבה.
יצוין כי אם המשכיר הוסיף סעיף בהסכם השכירות המתיר לו לבצע פינוי עצמי תוך נקיטת פעולות כלשהן, הרי שסעיף זה בטל כיוון שהוא נוגד את החוק.
עורך דין פינוי שוכר הבקי בהלכות חוזים, בהחלט יוכל לסייע לבעלי בתים שברצונם לצמצם עד כמה שניתן את חשיפתם הכלכלית לדייר המסרב להתפנות.
דוגמה נוספת ליתרון שיש בהתייעצות עם עורך דין בטרם חתימה עם הסכם השכירות, היא הבחירה אלו סעיפים יהיו סעיפים יסודיים שהפרתם תזכה את המשכיר בפינוי השוכר.
כיוון שלא ניתן לבחור את כל ההסכם או את רובו כמכילים סעיפים יסודיים, יש לשקול בתבונה מהם הסעיפים המהותיים להליך הפינוי.
עורך דין פינוי שוכר – הליכי פינוי בהוצאה לפועל
כאשר בוחרים עורך דין פינוי שוכר יש לדעת שבמקרים רבים ההליך המשפטי אינו מסתיים בפסק הדין, אלא נגרר ועובר ללשכת ההוצאה לפועל. להליכי הוצאה לפועל, נהלים וחוקים רבים וע"מ למקסם את ההליך בצורה הטובה ומהירה ביותר, על עורך הדין להיות בקי בהם כדי שיוכל לרותמם לתביעתו.
לא כל עורך דין מקרקעין או עורך דין העוסק בחוזים, מכיר את תחום ההוצאה לפועל ולכן פן משפטי זה חשוב ביותר כאשר באים ומתחילים בתהליך לפינוי שוכר.
לסיכום: עורך דין פינוי שוכר חייב להיות בעל ידע וניסיון בתחומים משפטיים שונים כגון דיני מקרקעין, סד"א חוזים ועוד. כל תביעה לפינוי מושכר מורכבת ממספר נושאים משפטיים ולכן חשוב לבחור עורך דין פינוי מושכר היכול לתת מענה לכל המעטפת המשפטית הכרוכה בפינוי שוכר.
לייעוץ ראשוני חייג 
חייג עכשיו
צור קשר