על מה צריך להתעקש כשרוכשים דירה על הנייר? (מדריך משפטי)

הגיעה העת (!) עבדתם קשה והצלחתם להגיע לרכישת דירה חדשה מקבלן "על הנייר" (!) לרוב האנשים נקודת ציון זו מהווה את פסגת מטרותיהם בכל הנוגע לביטחון בדיור וכל התהליך מלווה בהתרגשות ובתחושת הגשמה.

אך – חשבתם שהגעתם למנוחה ולנחלה? חשבו שנית (!) אם לא השכלתם לשים לב ולהתעקש על דברים מהותיים כבר בתחילת הדרך (ובעצם – אם לא השכלתם להשקיע בעורך דין שילווה אתכם), צפויות לכם "הפתעות" רבות, כאשר רובן יגרמו לכם להוצאות כספיות נוספות (!)

קודם כל – שכרו עורך דין

הדעה הרווחת הינה כי הסכם קבלן הינו הסכם אחיד "נעול", שלא ניתן לשנות שום הוראה מהוראותיו ולכן הרוב נמנעים מקבלת ייעוץ משפטי אך כמו בכל דבר "הזול עולה ביוקר" שכן, ישנם דברים שהכרחי להתעקש עליהם טרם רכישת דירה על הנייר – וזאת, עורך דין יעשה על הצד הטוב ביותר.

רכישת הדירה על הנייר – כבר בשלב בקשת הרכישה:

בקשת הרכישה הינה המסמך המחייב הראשון ואשר בעצם קובע את כל ההתחייבויות וההסכמות החשובות בין הצדדים לרבות פרטי הדירה שנבחרה, פרטי הצדדים, מחיר הדירה, מה כולל מחיר הדירה, לוח תשלומים ועוד.

על מה כדאי להתעקש? גם בבקשת הרכישה וגם בהסכם הקבלן(!)

1. מחיר הדירה – חשוב מאוד לשים לב כי מחיר הדירה שייכתב, יהיה המחיר הסופי עליו סיכמתם וכי, האמור יהיה כתוב מפורשות כבר בבקשת הרכישה שאחרת, תוכלו למצוא עצמכם מוסיפים כספים שלא התכוונתם כמו למשל על מע"מ, תשתיות וכיו"ב.
2. לוח תשלומים – יש לוודא כי לוח התשלומים יהיה כזה אשר תוכלו לעמוד בו בהתאם ליכולותיכם הכספיות שאחרת, יש לשנות אותו ולא לקחת סיכונים מיותרים (נניח אם רכישתכם את הדירה החדשה מותנית בקבלת כספים בגין דירה ישנה וכיו"ב).
3. הצמדה למדד – מחירי הדיור צמודים כידוע למדד תשומות הבניה, אשר מתעדכן בכל 15 לחודש. למרות זאת, כדאי לנסות לבקש כי התשלומים יהיו ללא הצמדה כלל או לפחות להגדיר כי המדד יהיה מדד המחירים לצרכן  ( "זול" יותר) ולא תשומות הבניה.
4. הקדמת תשלומים – לוודא כי קיימת האופציה הזו שכן מאחר והתשלומים צמודים למדד, כאמור, הרי שהקדמת תשלומים והצמדתם למדד קודם, יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים בכל תשלום לרוכשים.
5. תשלום תשלומי הדירה לבנק ולא לקבלן / יזם – לוודא כי תוכלו לשלם את תשלומי הדירה ישירות לחשבון נאמנות בבנק שהוגדר למטרה של תשלום כנגד התקדמות הבניה, על מנת למנוע מצב בו הקבלן יקבל את הכספים ולא יבצע את העבודות בהתאם להסכם.
6. סוג בטוחה – להתעקש על בטוחה לכספים מסוג ערבות בנקאית. למרות שיש בטוחות נוספות (מאת חברת הביטוח או הערת אזהרה בטאבו) בפועל, ערבות בנקאית זו הבטוחה החזקה והיציבה ביותר כיום.
7. נספח שינויים – לוודא כי כל שינוי שביקשתם בדירה (הרחבה, שינוי, תוספת) ואושר, יהיה כתוב באופן מפורש (איזה שינוי, מתי יבוצע, על ידי מי וכו').
8. מועד מסירה – להתעקש על מועד מסירה מוקדם ככל שניתן, אף אם ינסו נציגי המכירות לטעון כי "זה המועד לכל הדיירים" – יש לזכור, כי ככל שמועד המסירה יהיה מוקדם יותר והדירה לא תהיה מוכנה למסירה בו, יהיה הקבלן / יזם מחויב בתשלום דמי שכירות.
9. דמי שכירות במקרה של איחור במסירה – חשוב להתעקש ולכתוב מה ייחשב איחור (שבוע, חודש או יותר) ומה יהיה דמי השכירות החודשיים שישולמו ממועד זה – חשוב להגדיר אופן קביעת דמי שכירות ריאליים.
10. לראות תכנון הדירה + ההצמדות – חשוב לראות תכנית של תוואי הדירה, לוודא כי כל מה שהובטח לכם מופיע על פרטיו המדויקים (חניה, מחסן וכיו"ב) ולחתום ביחד עם הנציג ליד על גבי השרטוט.

התעקשתם? הרווחתם!

התעקשות ושימת לב לפרטים המהותיים יכולה למנוע ביצוע טעויות מהותיות שלא יהיה מהן דרך חזרה והן אף יגרמו לרוכשים להפסדים גדולים לכן, אף במסגרת מסע ההתלהבות הטבעי, בדקו לפני שתחתמו.

כמו בהרבה תחומים, אי הידיעה גורמת להפסדים או לפחות לצמצום אפשרויות ולכן ובייחוד בצעד חשוב שכזה, לא כדאי לחסוך על קבלת ליווי וייעוץ משפטי.