מכירת דירה שהתקבלה במתנה

בשעה טובה קיבלתם דירה במתנה ואתם שוקלים למכור אותה? אולי אתם רוצים להעביר דירה במתנה כחלק מתכנון מס לגיטימי? האם משלמים מסים במכירה? כמה? איך מחשבים את המס וממתי? תופתעו לגלות שלפעמים, גם אם מדובר בדירה יחידה שלכם, מכירת דירה שהתקבלה במתנה לא תמיד פטורה מתשלום מס שבח.

אז איך מבצעים את ההעברה בפועל? מתי משלמים מס שבח על דירה שהתקבלה במתנה? מתי לא? מה צריך לעשות כדי לחסוך הרבה כסף על תשלום? באנו לעשות קצת סדר ולהסביר איך להימנע ממלכודות מס קטלניות שיכולות לעלות לכם מאות אלפי שקלים ויותר, אז תוציאו דף ועט ותרשמו.

מתי אפשר למכור דירה במתנה?

דירה שהתקבלה במתנה ניתן למכור רק לאחר רישום הדירה על שם מקבל המתנה בטאבו (או במרשם רלבנטי אחר כמו למשל חברה משכנת).

היזהרו – מלכודת מס לפניכם! חשוב מאוד לשים לב שאם אתם זכאים לפטור ממס שבח (למשל אם זו דירתכם היחידה והיא עומדת ביתר תנאי החוק), גם אם הדירה כבר נשמה על שמכם וביכולתכם להעביר אותה במתנה עליכם להמתין שתחלוף "תקופת הצינון" הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין ועליה נרחיב בהמשך תעבור.

איך מעבירים דירה במתנה?

על שני הצדדים – מקבל ונותן המתנה, לחתום בפני עורך דין על תצהירי העברה וקבלה של המתנה לצד מסמכים נוספים (שטרי מכר, הצהרה לרשות המסים,

בקשה לקבלת אישור עירייה ועוד). לאחר החתימות, מדווחים לרשויות המס ולעירייה לצורך קבלת אישורי מסים, ובסופו של התהליך לאחר קבלת אישורי המסים משלימים את העברת המתנה ברישום בטאבו (או במרשם רלבנטי אחר כאמור).

האם יש מס שבח על דירה במתנה?

התשובה משתנה גם לפי זהות השואל (נותן או מקבל המתנה) וגם לפי המצב המשפטי הפרטני שלו, ונסביר.

נותן המתנה לא חייב במס שבח אם הוא נותן את הדירה ל"קרוב" לפי הגדרת מונח זה בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. אחרת, הוא כן חייב במס שבח.

אם מקבל המתנה רוצה למכור את הדירה שקיבל נבדוק ראשית האם הדירה עומדת בתנאי חוק מיסוי מקרקעין כדירת מגורים מזכה וכן כדירה שלגביה אתם זכאים לפטור ממס שבח. היזהרו – מלכודת מס לפניכם!

גם אם התשובה חיובית ואתם זכאים לפטור ממס שבח לכאורה, מאחר ומדובר בדירה שהתקבלה במתנה, לפי הוראות סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין אתם צריכים להמתין תקופת צינון של 4 שנים לפני מכירת הדירה (אם הדירה לא שימשה אתכם למגורי קבע) או 3 שנים אם הדירה שימשה אתכם למגורי קבע. אם תמכרו את הדירה בתוך התקופות האלו, תאלצו לשלם מס שבח מלא גם אם אתם זכאים לכאורה לפטור ממס שבח!

חשוב מאוד להיות מודעים לזה שאפילו הבדל של יום בודד אחד יכול לשנות את המס החל ולעשות את ההבדל מעסקה פטורה ממס לחלוטין לעסקה שתחויבו בה בסכומי כסף משמעותיים מאוד, אותם ניתן לעתים למנוע. עורך דין הבקיא בתחום יבצע עבורכם את כל הבדיקות הללו לפני שתבצעו פעולה שעשויה לעלות לכם המון כסף.

האם צריך לשלם מס על מתנה?

גם כאן, התשובה משתנה לפי זהות השואל (נותן או מקבל המתנה) והקרבה ביניהם וכן לפי סוג המתנה (למשל כסף? מקרקעין?) ולפי פרמטרים נוספים כמו תום לבם של הצדדים.

אפשר לומר בגסות שמתנה כספית לרוב פטורה ממס במצב שהיא מתנת אמת (כלומר ניתנה בתום לב לאדם שעונה על הקריטריונים הקבועים בחוק ובפסיקה). שימו לב שכאשר המתנה היא מקרקעין, למשל דירה – אמנם כמו שאמרנו אם נותן המתנה נותן אותה ל"קרוב" הוא לא חייב במס שבח, אבל מקבל המתנה בהחלט חייב במס רכישה (ייתכן שבשיעור מופחת מהרגיל, תלוי בקרבה בין הנותן למקבל ובפרמטרים נוספים).

 איך מחשבים מס שבח?

מס שבח הוא על השבח, כלומר על הרווח שהרווחתם בעת מכירת הדירה (כלומר מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה, בניכוי הוצאות שהוצאתם להשבחת הדירה כמו למשל שיפוצים או עורך דין / מתווך ועוד).

גובה המס משתנה בהתאם למועד רכישת הנכס ולפרמטרים נוספים שיבדקו וישאלו על ידי עורך דין הבקיא בתחום (למשל אם זו דירה יחידה שעומדת ביתר תנאי החוק ואז היא פטורה ממס), או חישוב לינארי מיטיב ועוד. לכן אנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין שזה הוא תחום התמחותו ולפעול על פי עצותיו שיכולות לחסוך לכם מאות אלפי שקלים ויותר.

האם לנכה יש פטור ממס שבח?

למרבה הצער נכה לא פטור ממס שבח ודינו לעניין תשלום מס שבח על מכירת דירה כדינו של כל אדם אחר.

אף על פי כן, על ידי שימוש בתכנון מס חכם באמצעות עורך דין שמתמחה בתחום דווקא כן ניתן להשיג הטבות יחסיות בתשלומי מס שבח ככל ומדובר בנכה 100% או נכה בשיעור של 90% בחישוב מיוחד – שהם זכאים לפטור על הכנסות מיגיעה אישית עד לתקרה מסוימת הקבועה בחוק.

לכן, ניתן לבצע "פריסה" של מס השבח ועל ידי כך להפחית את גובה תשלום מס השבח הכללי. לפרטים נוספים ולבירור זכאות צרו איתנו קשר ונשמח לעזור.