מדריך משפטי: מס שבח דירה יחידה

רובם המכריע של האנשים ייחשפו למונח "מס שבח" בפעם הראשונה, כאשר ירצו למכור את דירת המגורים שלהם ויבינו באותו המועד שכמו בכל תחום בחיים, גם פה "אין מתנות חינם" וסביר להניח שיצטרכו לשלם מס גם בעבור הרווח שהרוויחו על דירתם מהמועד שרכשו אותה.

מס שבח חל על כולם וכשמו כן הוא – המדינה גובה מס בעבור השבחת הנכס בשיעורים כאלה ואחרים. לכן, כאשר עסקת מכר עומדת על הפרק, המומחים שלנו בפורטל המשפטי לנדל"ן ממליצים לכם להיוועץ בעורך דין מומחה לענייני מיסוי מקרקעין על מנת שיעזור לכם להפחית את המס ככל שניתן או אפילו לקבל פטור מלא ממנו.

מס שבח – מהו והאם יש דרך להפחיתו

תחילה יש להבין כי מס שבח לא יחול בכל עסקה אלא רק בעסקות אשר מהוות עסקת מכר של זכות במקרקעין ושנוצר שבח בפועל, שהרי ייתכן (גם אם לא סביר) כי דירה לא העלתה את ערכה במשך כל השנים שקדמו למכירתה.

מס שבח משמעו מס של25% על הרווח שנוצר על הדירה מיום שנרכשה ועד היום שבו מעוניינים למכור אותה, לדוגמא – רכשתם דירה ב – 850,000 ₪ ומכרתם אותה כעבור 10 שנים ב – 1,000,000 ₪ – הרווח הוא 150,000 ₪ ועליו יהיה צורך לשלם מס שבח בגובה של 37,500 ₪ (25% מהרווח).

אך זהו אינו סוף פסוק – החוק מאפשר למוכר לקזז תחילה מסכום הרווח הכולל את כל אותן "הוצאות מותרות בניכוי" כמו הוצאות עו"ד, מתווך, שמאי, אגרות ששולמו, הוצאות על השבחת הנכס במשך השנים, ואז יחול מס השבח על יתרות הרווח לאחר קיזוז הוצאות אלה.

חשוב לנו לציין שאמנם לרשות המוכר עומד "מחשבון" לחישוב מס השבח באופן עצמי (שבו יזין המוכר את כל הנתונים הרלוונטיים על מנת שיידע כמה מס שבח יהיה עליו לשלם במכירה), אך על מנת לשלם את הסכום המינימאלי שניתן, כדאי ומומלץ ביותר להיעזר בעורך דין שיערוך תכנון מס מוקפד.

מי צריך לשלם מס שבח

התשובה לכך הינה פשוטה – כולם משלמים מס שבח בעת מכירת דירה (ואפילו תושבי חוץ), אלא אם כן יעמדו בתנאים הקבועים בחוק ויהיו זכאים לאחד מהפטורים ממס שבח המנויים בחוק.

מאחר וכולם משלמים מס שבח, כאמור, על המוכר לקחת נתון מהותי זה בחשבון בעת מכירת דירתו ולהבין כיצד יכול לפטור עצמו מתשלום המס או להפחית אותו במידה ניכרת.

אל תאמרו נואש – ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

נכון שמשנת 2014 הורעו במעט תנאי קבלת הפטור ממס שבח (לפני 2014 למשל ניתן היה למכור דירה כל ארבע שנים ולקבל פטור ממס שבח, גם אם למוכר הייתה יותר מדירה אחת), אך עדיין יוכל מוכר לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה אם:

• הדירה למכירה היא דירת מגורים מזכה – הגדרת דירת מגורים "מזכה" מופיעה בחוק (עליה להיות בין היתר, דירה ששימשה בעיקר למגורים ושבנייתה הסתיימה והיא בבעלות המוכר).

• הדירה היא דירתו היחידה של המוכר.

• המוכר התגורר בדירה לפחות שנה וחצי טרם המכירה.

• תקרת הפטור – נכון לשנת 2024, עד לסכום מכירה של 5,008,000 ₪ יוכל המוכר לקבל פטור ממס שבח, אך על כל סכום מעבר לכך, ישלם לפי החישוב הרגיל של 25% מהרווח, לאחר קיזוז הוצאות מותרות..

שימו לב – לא תמיד כדאי לנצל את הפטור

לעיתים מס השבח שייווצר במועד שבו תימכר הדירה יהיה נמוך וזניח, ולכן במקרה כזה, לא כדאי לעשות שימוש בפטור וכדאי לנצלו לעסקה אשר באמת יהיה צורך בו (כאשר נניח סכום הדירה הינו גבוה וקרוב לסכום הפטור (שעומד כיום על כ -5 מיליון ₪).

בכל מקרה של מכירת דירה חייב המוכר לקחת בחשבון ולבדוק מראש (!) – מה השבח הצפוי? האם מגיע לו פטור? האם כדאי לנצל את הפטור במועד זה? ועוד.

בשורה התחתונה וכמו ברוב המקרים – אל תחסכו פה!

 אנו סבורים שהתייעצות עם עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין כבר בתחילת הדרך למכירת הדירה ותכנון מס ראוי, יכולים בהכרח להפחית תשלום מס שבח גבוה.

 עובדה זו מהותית בייחוד בעבור אלו שמכירת דירה אינה דבר שבשגרה בעבורם.