5 עובדות שחייבים לדעת על הפקעת מקרקעין

בדומה לתופעות רבות במדינה, גם תופעת הפקעת המקרקעין הינה מסוג הדברים אשר גורמים לאזרח הקטן שממנו מופקעות זכויות הבעלות לתחושת תסכול ולעוגמת נפש, ולו בשל עצם האפשרות הקיימת לרשויות לפגוע בזכות הקניין הבסיסית והיסודית שלו.

נכון הוא, כי הפקעה נעשית לצרכים ציבוריים משיקולי מדיניות נדרשים, ואף משלמים פיצוי בגין אותה ההפקעה, אך עדיין תחושת חוסר האונים מהמהלך הכפוי היא בלתי נמנעת. לכן, חשוב לנו להסביר לכם כיצד מתבצעת הפקעת מקרקעין, לאילו צרכים היא נדרשת ומה מעמדו של בעל הקרקע בה.

הפקעת מקרקעין – לצרכים ציבוריים מסוימים בלבד

החוק קובע כי רשות מקומית אשר מבקשת להפקיע קרקע מבעליה (את כולה או בחלקה), חייבת להראות לא רק כי ההפקעה נדרשת לצורך ציבורי ספציפי (מפורט ומבוסס), אלא אף שהקרקע המסוימת היא זו הנדרשת להפקעה ואין כל אפשרות פוגענית פחות למלא את אותו הצורך הציבורי.

חשוב לנו לציין כי צרכים ציבוריים יכולים להיות בין היתר : סלילת כבישים, הקמת פארקים או מתקני פנאי אחרים, העברת קווי חשמל או מים ואף שינוי ייעוד מבנה פרטי לציבורי (כמו בניית בית כנסת) וכיו"ב.

כיצד מתבצע הליך הפקעת המקרקעין בפועל?

הרשות מחויבת למעשה על פי חוק לפעול בצורה ברורה ומסודרת בשלבים מוגדרים מראש, כאשר כל "דילוג" על שלב, או ביצוע שלב שלא על פי הדרוש, תעמיד את הרשויות בסיכון לתשלום פיצוי גבוה יותר לבעלי המקרקעין. כדי לפשט את  העניין , ריכזנו לכם את שלושת השלבים:

1. ההכרזה – הרשות המקומית מכריזה על כוונתה להפקיע קרקע מסוימת. מחובתה לפרסם על כך בפרסומים ציבוריים ; ליידע באופן אישי  את בעל הקרקע ; לדאוג לרישום הערת אזהרה על ההפקעה וכן, להציב שילוט בדבר ההפקעה על הקרקע עצמה.
2. התפיסה – הרשות המקומית מודיעה לבעל הקרקע באיזה מועד היא מתכוונת להעביר את החזקה עליה לידיה. בשלב הזה ההפקעה עודנה תיאורטית ובעל הקרקע עדיין יכול לשהות בה, אך ברגע שמגיע המועד האמור, יכולים נציגי הרשות להיכנס למקום בכל רגע נתון.
3. הבעלות – פה הליך ההפקעה מגיע לסיומו כאשר הרשות מעבירה את זכויות הבעלות (או החכירה) על שמה בפנקסי המקרקעין ודואגת לפצות את בעל הקרקע.

מחדלים בהליך ההפקעה – פיצוי ולא ביטול

אם הרשות המקומית התרשלה בביצוע אחד מהשלבים שציינו; לא הודיעה בזמן לבעל הקרקע; לא פרסמה ברשומות או אפילו לא הציבה שילוט כנדרש – אמנם הדבר לא יביא לביטול הליך ההפקעה, אך מניסיוננו, הדבר יכול בהחלט להגדיל את גובה הפיצוי שישולם בסופו של דבר לבעל הקרקע.

התאמה בין הפיצוי לשווי הקרקע שהופקעה

נציין כי גם במקרה של הפקעת מקרקעין (ולא באופן מפתיע), תעשה הרשות כל שביכולתה כדי לצמצם את גובה הפיצוי אשר יהיה עליה לשלם לבעל הקרקע בגין ההפקעה ובין היתר, באמצעות הצגת שמאות נמוכה.

לכן אנו ממליצים שבעל הקרקע יהיה מצויד בחוות דעת נגדית של שמאי מטעמו, אשר על פי רוב יעריך את שווי הקרקע באופן ריאלי יותר מהערכתו של השמאי מטעם הרשות המקומית.

אנו יודעים כי אין יותר מדי נחמה בידיעה שהופקעה מכם קרקע פרטית אשר מצויה בבעלותכם (כולה או בחלקה) לצרכי הציבור, אך לפחות כדאי לכם לדעת שסכום הפיצוי שתקבלו תואם את שווי הקרקע כפי שהיא.

מקרים שבהם ניתן לבטל הפקעת מקרקעין

באופן תיאורטי, יכול בעל הקרקע להגיש את התנגדותו לתוכנית ההפקעה באופן ובתנאים המוגדרים בחוק ולטעון בין היתר:

• חוסר מידתיות – בעל הקרקע יכול להראות כי הצורך הציבורי העומד בבסיס ההפקעה אינו מצדיק פגיעה בהיקף כזה בזכויותיו וניתן היה להשיגו בדרך פוגענית פחות.
• חוסר רלוונטיות – בעל הקרקע יכול לטעון כי הצורך הציבורי שהוצג אינו רלוונטי עוד ולכן אין להמשיך בהליך ההפקעה.
• חוסר סמכות / הרשאה – של הרשות המקומית לבצע את תכנית ההפקעה.
• שיהוי – אם עבר זמן רב מידי מיום ההכרזה על ההפקעה ועדיין לא בוצעה ונגרמו נזקים גדולים לבעל הקרקע.

הפקעות מקרקעין – אתם לא לבד!

התמודדות עם הפקעת מקרקעין היא לעיתים קרובות מורכבת ומתסכלת. אנו תקווה שלעולם לא תעמדו בצד המופקע, אך היה וכן, אנו מזמינים אתכם להתייעץ עמנו על מנת שנוכל לסייע לכם להבין את הזכויות המגיעות לכם, וכיצד תוכלו לפעול להשגת הפיצוי המרבי בעבור ההפקעה.