מה משמעות רכישת נכס בחכירה ? (מדריך משפטי)

רוב האנשים אינם מודעים לטיב המונח "חכירה" ורובם יודעים לשאול רק האם הנכס רשום בטאבו או שלא, גם אלה אשר הם עצמם בעלי זכות חכירה בנכסם ולא זכות בעלות (!) למרות שבפועל, זכות הבעלות וזכות החכירה מצויות במדרג זהה מבחינת ההגנה עליהן ומשמעותן (!).

מאחר וזה המצב ובאופן טבעי, הרי שבבואנו לרכוש נכס (כל נכס), חייבים לבצע את כל הבדיקות הנדרשות לגבי אותו הנכס לפני ביצוע העסקה שכן, המשמעויות המשפטיות בין "בעלות" ל"חכירה" שונות אף מבחינת העלויות הכספיות הכרוכות בביצוע פעולות בנכס.

מהי חכירה בכלל ?

מאחר ומקום המדינה, היה חשש להשתלטות של גורמים פרטיים על קרקעות המדינה, הרי שרוב הקרקעות מצויות עדיין בבעלות המדינה (רשות מקרקעי ישראל, קק"ל או רשות הפיתוח) ולכן, מי שרוכש נכס כזה אינו רוכש בעלות בנכס אלא זכות חכירה לתקופה ארוכה של 49 שנים ומעלה.

מה ההבדל בין זכות "בעלות" ל"חכירה" ?

1. הבעלות – לבעלים יש את הזכות להשתמש ולהחזיק בנכס כאוות נפשו (בגבולות החוק כמובן).
2. בחכירה – הזכות אינה בעלות כי אם חכירה תמורת תשלום דמי חכירה למנהל מקרקעי ישראל. בדרך כלל דמי החכירה שולמו מראש ל-49 שנים ולכן החכירה הינה "מהוונת" כלומר, ניתן להעביר את הזכות גם לאחר ואין הגבלה.

חשוב – האם הנכס הינו בחכירה ?

עו"ד יעל מולר מסבירה כי מאחר ואיננו יודעים דבר על נכס טרם רכישתו (למעט המידע שנמסר לנו מהמוכר) זו הבדיקה הראשונה שצריך לערוך– האם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל.

חשוב לזכור, כי כל פעולה המתבצעת בנכס השייך למדינה, דורשת את הסכמת רשות מקרקעי ישראל ולא רק זאת, אלא שכל פעולה כרוכה בתשלום לה, כמו למשל דמי הסכמה שיש לשלם כאשר רוצים למכור את הנכס לאחר (בשיעור של כ- 2% מערך הנכס ולפי הקבוע בחוק).

הנכס בחכירה – רשות מקרקעי ישראל :

אם נמצא כי הנכס הינו בבעלות רשות מקרקעי ישראל, יש לבצע בדיקה יסודית לגבי הזכויות בנכס:

1. להוציא אישור זכויות – מרשות מקרקעי ישראל. שם נראה את כל הקשור בנכסף לרבות האם קיימים בגינו חובות (כמו דמי חכירה או דמי הסכמה). לא תמיד ניתן לראות בו את רישום הזכויות בפועל ולכן יש להוציא אף את האישור הבא.
2. להוציא אישור זכויות מהחברה המשכנת – פעמים רבות מי שמנהל את הקרקעות בפועל היא חברה משכנת (אשר קיבלה מנדט מהמנהל לעשות כן) אשר היא זו שמלווה את החובר עד רישום זכותו ברשות מקרקעי ישראל ובאישור מטעמה יופיעו כל פרטי הנכס.
3. להוציא נסח מרשם המשכונות – שם יופיעו שעבודים באם קיימים על הנכס המבוקש.
4. הגבלות וחובות לרשות מקרקעי ישראל – לבדוק האם שולמו דמי ההיוון, האם קיימים חובות נוספים, האם קיימות הגבלות בהעברה הזכות לאחר (ישנם מקומות שלא ניתן למשל להעביר הזכות למי שאינו יהודי).
5. לבדוק הסכם חכירה.

מה קורה כשמסתיימת תקופת החכירה ?

כאמור, חכירה הינה ל – 49 שנים (בגינם משלמים דמי חכירה לפי הסכם החכירה המקורי). מה קורה בתום 49 השנים ?

1. תקופת חכירה נוספת – משלמים דמי היוון לפי ערך הקרקע שקבעה רשות מקרקעי ישראל (כ – 5% מערך הקרקע) ומאריכים ב – 49 שנים נוספות. אופציה זו הייתה יותר שכיחה בעבר כאשר כיום כבר יש לחוכרים אופציה להמיר לזכות בעלות.
2. זכות בעלות – כיום ברוב הקרקעות שבבעלות המדינה (למעט במגזר החקלאי, במושבים ובקיבוצים), ניתן לקבל זכות בעלות ולא חכירה ובין היתר בתשלום בשיעורים הקבועים בחוק.

באופן כללי העובדה שנכס הינו בחכירה, לא אמורה להשפיע על השיקולים הכללים הקיימים ברכישת נכס, אך יש לקחת בחשבון את התשלומים הנוספים ואת הידיעה שהפרוצדורות ארוכות יותר ונדרשת מעורבות המנהל בכל התהליך ואישורו לו.