עורך דין עסקת נדל
עורך דין עסקת נדל
פנייה לייעוץ אישי



פרטי יצירת קשר:

רחוב הצפירה 19,
תל אביב 6777886

טלפון: 077-9974772

מידע חשוב נוסף

רכישת נכס מקרקעין בנאמנות

מהי נאמנות ומתי ממנים נאמן?

רכישת נכס מקרקעין בנאמנות

 

נאמנות על פי סעיף 1 לחוק הנאמנות היא זיקה לנכס המחייבת נאמן להחזיק או לפעול בנכס לטובת נהנה או למטרה אחרת. הנאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש.

"הזיקה לנכס" כאמור בסעיף, יכולה להיות גם במתן בעלות לנאמן בנכס מסוים. נאמנות, אם כן, הינה הסדר משפטי לפיו הנאמן מחזיק בנכס או נכסים לטובת נהנה מסוים.

נאמן ימונה בנסיבות שונות ובהתאם לצורך של הנהנה. לעיתים יהיה מנוע נהנה מלנהל את נכסיו ויזדקק לנאמן לצורך תפקיד זה ולעיתים נהנה יזום מינוי נאמן בהתאם לצרכיו. לדוגמא:

1. נאמן שימונה לניהול נכסים ורישומם על פי צוואה.
2. נאמן שימונה לניהול נכסי הקדש שנהנה הקדיש לגוף מסוים או למטרה ספציפית.
3. נאמנות שימונה מסיבות אישיות או כלכליות של נהנה ספציפי.

הנאמן אותו ממנים מחויב לפעול לטובת הנהנה בלבד ולא לטובתו הפרטית ועליו החובה להשיג את  המטרות של הנהנה בהתאם להסדר המשפטי בין הצדדים. הבעלות בנכס בידי הנאמן היא בעלות "טכנית" בלבד. כלומר, לנאמן אין אינטרס כלכלי או זכות הנאה כל שהיא בנכסי הנאמנות.

פנייה לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

נאמן שקיבל לבעלותו נכסים מכך צוואה, למשל, מחויב לפעול לטובת הנהנים ובעלותו בנכסים היא טכנית בלבד, זאת על מנת לאפשר לו לפעול ביעילות ובמהירות בטיפול בנכסים או ברישומם ללא מגבלות. הנאמן כמובן אינו יורש על פי הצוואה ועם סיום תפקידו הוא אינו עוד הבעלים של הנכסים.

האם מכירת או העברת נכס לנאמן מהווה אירוע מס, כלומר שיש לשלם מס שבח ומס רכישה?

כיצד יש לראות את העברת נכס המקרקעין מיוצר הנאמנות לנאמן, האם מדובר ב'מכירה' מבחינת חוק מיסוי מקרקעין החייבת במס שבח ורכישה?

ככלל, עסקה במקרקעין, היינו מכירת זכות במקרקעין מחייבת את המוכר במס שבח ואת הקונה במס רכישה.

בפסק דין (גליס) נקבע כי הקניית נכסים מיוצר נאמנות לנאמן אינה מהווה עסקה ועל כן אינה חייבת במס.

בפסק הדין נדונה ארוכות שאלת סוגי נאמנויות בחוק מיסוי מקרקעין, בו יש שני סוגי נאמנויות בלבד ואין בו כל התייחסות מפורשת למיסוי הקניית נכסי מקרקעין מהיוצר לנאמן עבור נהנים מסוימים (מוגדרים ולא מוגדרים). נושא זה מתואר בפרק הנאמנויות שבפקודת מס הכנסה.

בית המשפט הגיע למסקנה ששתיקת המחוקק בעניין זה בחוק מיסוי מקרקעין מהווה "לאקונה", היינו חסר, שיש להשלימו בהתאם לתכלית החקיקה, עקרונות של יצירת הרמוניה בין חוקי המס השונים והדין הכללי.

זהו פסק דין משמעותי, שיכול לאפשר לרבים להשתמש בכלי הנאמנות, אך יחד עם זאת מעלה שאלות נוספות מבחינת הסדרי המס החלים על דירות מגורים.

יודגש, כי רשות המיסים הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון וטרם התקבלה הכרעה.

במכירת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה לא יחולו חיובי מס שבח ומס רכישה. הסיבה לכך היא שהנאמן רכש מלכתחילה את הזכות בשביל הנהנה, והוא מחזיק בה בשבילו, ואין לו שום עניין כלכלי בנכס. העברת הבעלות לנהנה הינה העברת בעלות פורמלית בלבד ואינה בעלת תוכן כלכלי.

לסיכום, כאשר עולה הצורך למנות נאמן במסגרת רכישת נכס מקרקעין או בנסיבות אחרות, יש לערוך הסדר משפטי ברור בין הנאמן לנהנה, כדי למנוע אי הבנות ועל מנת ליצור נאמנות כנדרש בדין. הנאמן מתוקף תפקידו חייב לפעול ולמלא אחר הוראות הנהנה ללא כל אינטרס אישי או כלכלי.

הנאמן בעצם מהווה 'נציג' לאדם אחר ברכישת המקרקעין או בניהול נכסים להקדש, בלי שיש לנאמן הנאה או אינטרס כלכלי משלו במקרקעין.

גם אם הנאמן קיבל בעלות בנכס מסוים, אין משמעות הדבר שיש לו זכות כל שהיא בנכס, אלא מדובר בהקניה של הבעלות כמכשיר למילוי תפקידו. זאת מאחר והנאמן לא שילם את תמורת הנכס ואין בכוונתו לרכוש את הנכס.

*אנחנו עושים מאמץ לדייק ועדיין יובהר כי כל המופיע באתר עסקת נדל"ן אינו מחליף ייעוץ משפטי, אין בו חוות דעת או המלצה. המסתמך על האמור – עושה זאת באחריותו.

לייעוץ ראשוני חייג 077-9974772 (זמינות 24 שעות)
פנייה לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

מידע חשוב נוסף