איך לשמור על הנכס באמצעות חוזה שכירות מקרקעין?

במאמר זה נסקור ב"קליפת אגוז" את נושא השכרת דירה ונכסי מקרקעין, ונפרט בעיקר על עריכת חוזה השכירות – כיצד לערוך אותו בצורה נבונה שתשמור על הדירה והנכס, ולמה חשוב להיעזר בעורך דין מקרקעין, או במשרד עורכי דין בישראל מתחום זה, בטרם עורכים חוזה שכירות.

מהן הבעיות שעלולות לעלות בעקבות השכרת דירה או נכס?

ישנן שתי בעיות עיקריות אפשריות איתן מתמודדים משכירי דירות ונכסים אחרים :

1. נזקים לנכס – הבעיה העיקרית שממנה חוששים משכירי דירות היא שייגרם לדירה נזק פיזי. לכן משכירים רבים בודקים קודם שהשוכרים הם אנשים נורמטיביים.
2. תשלומים – בעיה נוספת היא התשלום עבור שכר הדירה. אמנם ניתן לתבוע שוכר שלא משלם את התשלומים עבור שכר הדירה, אולם מדובר בתהליך ארוך ולא פשוט. מסיבה זו משכירי דירות בודקים שמדובר בשוכרים בעלי "גב כלכלי" וכד'.

כיצד ניתן להתמודד עם בעיות אלו באמצעות חוזה השכירות?

אילו פרטים חשוב לציין בחוזה שכירות על-מנת לשמור על הנכס?

1. תיאור השכירות – יש לציין בחוזה את סוג השכירות עליה מדובר. בדרך-כלל מדובר בשכירות "בלתי מוגנת".
2. תיאור הנכס – חשוב מאוד לציין את תיאורו המדויק של הנכס: היכן הוא נמצא, כמה חדרים יש בו וכד'.
3. תשלומים נלווים לדירה – על-מנת למנוע סכסוכים בעתיד, יש לכתוב במפורש שהשוכר הוא זה שצריך לשלם תשלומי ארנונה, מים, חשמל וכד' של הדירה.
4. נזקים בגין שימוש בלתי סביר של השוכר – חשוב מאוד לציין בחוזה השכירות שכל נזק שנגרם לנכס בגין שימוש בלתי סביר בו על-ידי השוכר, מוטל על אחריותו של השוכר כך שיהיה עליו לתקן את הנזק על חשבונו.
5. בטחונות כספיים – נהוג להוסיף בחוזה שכירות סעיף, לפיו על השוכר לתת למשכיר צ'ק ביטחון למקרה שלא ישלם את התשלומים עבור השכירות. במקרה כזה יוכל המשכיר לפרוע את צ'ק הביטחון.

כמו כן, ניתן לדרוש מהשוכר להחתים ערבים על החוזה למקרה שלא יוכל לשלם את תשלומי השכירות.

חשוב לערוך חוזה שכירות מקרקעין בהתייעצות עם עורך דין מקרקעין

חשוב לציין, כי מומלץ מאוד לערוך את חוזה השכירות בהתייעצות עם עורך דין מקרקעין מומחה ומנוסה. עורך דין מקרקעין כזה יודע אילו פרטים חשוב להכניס בחוזה השכירות, וכן כיצד לנסח את סעיפי החוזה באופן הבהיר ביותר שאינו משתמע לשני פנים.

תביעות רשלנות רבות מוגשות בנושא מקרקעין. לכן חשוב לקבל ייעוץ מעורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה.

ישנם הרבה עורכי דין בישראל העוסקים בתחום המקרקעין. כיצד נדע לבחור בעורך דין איכותי ומקצועי? ישנם מספר פרמטרים שיכולים להעיד על איכותו ומקצועיותו של משרד עורכי דין בישראל, או של עורך דין פרטי:

א. ותק וניסיון – ככל שמשרד עורכי דין בישראל הינו ותיק יותר, כך הוא מנוסה ומקצועי יותר.

ב. קהל לקוחות – יש לבדוק האם בין קהל הלקוחות של אותו משרד עורכי דין בישראל נמנים גופים מוסדיים או ציבוריים, לקוחות בעלי מעמד חברתי חשוב וכד'.

ג. גודל המשרד – פרמטר זה רלוונטי כמובן רק לבחינת איכותו של משרד עורכי דין בישראל (ולא ניסיונו). אם משרד עורכי דין בישראל מעסיק עורכי דין רבים, הדבר מעיד לרוב גם על איכותו.

ד. בדיקה סובייקטיבית – בסופו של יום, אין מנוס מלקבל חוות דעת פרטניות אודות אותו עורך דין מקרקעין, או משרד עורכי דין בישראל מתחום זה, ממומחים בתחום, אנשים שקיבלו ממנו שירות בעבר ומידע שניתן לדלות עליו באינטרנט.

סיכום

על אף שניתן לחשוב שלחוזה שכירות דירה, בניגוד לחוזה מכר דירה, אין חשיבות רבה ולכן ניתן לערוך אותו לבד, ממאמר זה עולה כי מדובר במחשבה מוטעית, וחשוב להיעזר בעורך דין מקרקעין, או משרד עורכי דין בישראל מתחום זה, לפני שעורכים חוזה שכירות דירה.