המשכיר לא ממלא אחר חובותיו – מתי יכול שוכר לפנות את עצמו ולצאת מהנכס?

במסגרת חוזה שכירות למגורים, ניתנת לשוכר זכות שכירות בדירתו של המשכיר, לשם מגורים בה. בחוזה זה, מצוינות זכויות נוספות וכן חובות, הן של המשכיר והן של השוכר. מאמר זה יעסוק במקרים שבהם המשכיר לא ממלא אחר חובותיו, ובשאלה באילו ממקרים אלה השוכר יכול לפנות את עצמו ולצאת מהנכס.

המשכיר לא עדכן את השוכר שיש ליקויים בנכס ולא טיפל בכך

אחת הפעולות השכיחות המהוות הפרת חוזה מצד המשכיר היא הימנעות מלעדכן את השוכר שיש ליקויים בנכס. יהיו שיגידו, שהמשכיר כלל לא חייב לעדכן את השוכר שיש ליקויים בנכס, אלא ההיפך – השוכר,

בטרם חתימתו על החוזה וכניסתו לדירה, חייב לוודא שאין ליקויים בה, ואם יש כאלה – השוכר חייב לעדכן את המשכיר בכך, ולדרוש ממנו שיתקנם לפני כניסתו (של השוכר) לדירה.

אכן, לשוכר אסור להניח שהנכס שהוא מעוניין וצפוי להיכנס אליו לא מכיל ליקויים למיניהם, ואכן, עליו לבדוק בעצמו אם בכל זאת ישנם כאלה. ואולם, ישנם ליקויים שאינם חזותיים ולכן לא ניתן להבחין בהם בהסתכלות כללית,

וכן ניתן לגלותם רק עם הזמן, ולא לאחר שהייה של דקות בודדות בדירה (למשל, בעיות אינסטלציה או חשמל).

מכאן שהמשכיר הוא זה שצריך לעדכן את השוכר שיש ליקויים בנכס, ואחריותו גם לתקן את אותם ליקויים. אחריותו של השוכר בעניין היא לתעד את כל הקשור בכך (בין אם באמצעות צילומי הליקויים, בין אם באמצעות צילום ההודעות ששלח למשכיר בבקשה שיתקן את הליקויים).

אי-עדכון המשכיר את השוכר שיש ליקויים בנכס, מהווה הטעיה מצד המשכיר כלפי השוכר, מה שמאפשר לשוכר לפנות את עצמו ולצאת מהנכס.

המשכיר לא עדכן את השוכר שבבניין יש הליך התחדשות עירונית

בשנים האחרונות, בניינים רבים בישראל עוברים הליך של התחדשות עירונית. התחדשות עירונית יכולה להתבצע בשתי דרכים עיקריות:

תמ"א 38: שדרוג וחיזוק של הבניינים (לדוגמא, באמצעות הוספת מרפסת לכל דירה)

פינוי בינוי: הריסה מוחלטת של הבניינים, ובניית בניינים חדשים במקומם בשטחם. במהלך הבנייה, מתגוררים דיירי הבניינים במגורים חלופיים.

מכאן שלהליך של התחדשות עירונית יש השפעה עצומה על חיי המגורים של אותם דיירים.  עקב כך, מדובר בהליך שבעלי הדירות יודעים על הכוונה לקיימו, זמן רב לפני שהוא מתבצע בפועל.

מכאן שבחוזה שכירות דירה בבניין שעובר הליך התחדשות עירונית, על המשכיר לציין שהבניין עובר הליך שכזה.

אם המשכיר אכן יודע, במועד החתימה על חוזה השכירות, על קיום הליך זה, ולא מעדכן בכך את השוכר – מדובר בהעלמה של אי התאמה או פגם במושכר, מה שמאפשר לשוכר לבטל את חוזה השכירות, לפנות את עצמו ולצאת מהנכס, מבלי שיהיה חייב בפעולה מסוימת לשם כך.

הפרת כל סעיף המצוין בחוזה השכירות

אם שתי הדוגמאות הראשונות עוסקות בהטעיה ובהעלמה של אי התאמה או פגם במושכר, וייתכן שאין התייחסות ספציפית אליהן בחוזה השכירות (אלא רק בחוק החוזים), הרי שכמובן שגם הפרה מצד המשכיר של כל סעיף שמצוין מפורשות בחוזה השכירות, מאפשרת לשוכר לפנות את עצמו ולצאת מהנכס.

ניקח לדוגמא את הנושא של דייר חלופי. במקרה שאכן קרה בעבר, המעלית בבניין הייתה נעולה לקומת הדירה נשואת חוזה השכירות.

השוכרים הפוטנציאליים ידעו על כך עוד בטרם חתמו על החוזה, הסבו את תשומת לב המשכירה באשר לליקוי זה, והמשכירה התחייבה שתפנה לועד הבית כדי לתקן את אותו ליקוי. בינתיים, השוכרים חתמו על חוזה השכירות ונכנסו להתגורר בדירה.

לאחר זמן קצר, הסתבר להם שהמשכירה לא שילמה עבור התקנת המעלית, ולכן הליקוי לא תוקן.

השוכרים ביקשו לממש סעיף בחוזה שמאפשר להם להביא דייר חלופי במקומם לאותו הסכם שכירות. המשכירה סירבה לכך, ולאחר ייעוץ משפטי הובן כי אכן מדובר בהפרה של החוזה מצד המשכירה, מה שאפשר לשוכרים לבטל את הסכם השכירות עם המשכירה, לפנות את עצמם ולצאת מהנכס.