עסקאות נדל"ן הן חלק בלתי נפרד מהמציאות הכלכלית הדינמית. האדם הרגיל אשר אין עיסוקו בתחום, מבצע במהלך חייו בין 3-2 עסקאות נדל"ן הקשורות בעיקר לבית מגוריו. עסקה זו, מבחינת היקפה, היא קרוב לוודאי העסקה הגדולה ביותר והמשמעותית ביותר שאדם מן השורה מבצע.
עסקת נדל"ן היא עסקה מורכבת המשלבת מספר היבטים: תכנוניים, רישומיים ומיסויים. כל עסקה, אפילו הקטנה ביותר, חייבת להכיל מספר אלמנטים חשובים כמו הקפדה על דיווח לרשויות המס,
בדיקה מעמיקה של מצב הנכס, שמירה על זכויותיו המשפטיות של הרוכש או הבעלים ורישום בפנקס המתאים. מכאן החשיבות הליווי המשפטי בעסקאות נדל"ן.
חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות נדל"ן – ההיבט הרישומי
עסקת נדל"ן מתחילה בבדיקת רישום הנכס המדובר בפנקסי המקרקעין. פנקסי המקרקעין תפקידם לשקף נאמנה בין היתר, את הנושאים הבאים:
- שרשרת הבעלויות בנכס
- הגבלות שונות המוטלות עליו (הערות אזהרה, משכנתאות) או הגבלה על העברת הבעלות בו
- פרטי זיהוי דו ממדיים שונים של הנכס: קומה, מספר חדרים, כיוונים ועוד
נכס הרשום על שמו של אדם, אולם על בעלותו מוטלת משכנתה, איננו יכול להיות מועבר לאדם אחר ללא אישור בעל המשכנתה. יתרה מכך.
אם הבעלים הרשום אינו משלם את המשכנתה, הרי שבעל המשכנתה רשאי לרדת ישירות לנכס, למכור אותו ולגבות את התשלום מיתרת המכירה. לכן כאשר נסח הטאבו משקף משכנתה רשומה על הנכס, עורך הדין של הרוכש ידרוש את הסכמת הבנק למכירה,
אישור על יתרת משכנתה ויעמוד על כך כי התשלום הראשון מסך תשלומי הנכס, יעבור ישירות לבעל המשכנתה כנגד אישור מחיקתה ברשם המקרקעין.
נכס אשר רשומה עליו הערת אזהרה, בעל הערת האזהרה עלול למנוע את מכירתה, שכן רישום הערת אזהרה אינו מקנה לבעליה זכויות קנייניות בנכס, כמו אלו של בעל משכנתה, אולם יש בו כדי להעיד כי בעל הנכס ביצע עסקה נוגדת במקרקעין או שהתחייב להימנע מלעשות עסקה באותם מקרקעין.
זהו תמרור אזהרה לכל המתעניין ברכישת הנכס הדורש בדיקה וחקירה של מהות הערת האזהרה והתנאים למחיקתה.
רישומו של נכס יכול שיתבצע במרשם המקרקעין כנכס בבעלות פרטית, ויכול שיהיה רשום כנכס בחכירה, היינו הבעלות בקרקע היא של המדינה המחכירה את הנכס לתקופה ארוכה, לבעליו. במציאות הקיימת במדינת ישראל, כ-92% מהנכסים הם בבעלות המדינה ולעובדה זו אין השלכה מבחינת תמחור הנכס בשוק החופשי.
יחד עם זאת חשוב לוודא כי דמי החכירה שולמו, בוצע היוון בנכס ואין חובות ישנים לרשות מקרקעי ישראל.
דוגמאות אלו, שאינן נהירות לאדם שאינו בקי בתחום ואינו עוסק במקצוע, ממחישות עד כמה חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות נדל"ן, עשויה להציל קונה תמים או מוכר תמים, מטעויות שהשלכתן הכלכלית, קשה.
חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות נדל"ן – ההיבט המיסויי
ככלל, כל עסקת נדל"ן חייבת בדיווח לרשויות המס, הן מבחינתו של הרוכש והן מבחינתו של המוכר. כל עסקה ממוסית עפ"י המאפיינים הספציפיים של העסקה הנגזרים מאופי הנכס ומזהותו של הנישום.
חוק מיסוי מקרקעין הוא אחד החוקים המורכבים והמסובכים בספר החוקים, ועל כן טיפול במיסוי של עסקת מקרקעין מצריך מומחיות מיוחדת שכן דיווח שאינו נכון או דיווח שאינו מביא בחשבון את כל נסיבות המקרה, עלול לגרום להפסד כספי ניכר לנישום.
למשל, האם הדירה היא דירתו היחידה של הנישום? האם היא התקבלה בירושה? מהו חלקו של הנישום בדירה? האם קנה תמורתה דירה אחרת? כמה דירות יש לחברי התא המשפחתי?
שאלות אלו ואחרות צצות ועולות בכל עסקת מקרקעין שכן הדיווח לרשויות המס מחייב את הן את הנישום והן את עורך דינו, לשאת באחריות לנכונות הדיווח.
חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות נדל"ן ובמיוחד בנושא מיסוי המקרקעין, היא קריטית במיוחד. בקיאות מקצועית ותכנון מס נכון, עשויים לחסוך כסף רב לנישום.
חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות נדל"ן – ההיבט התכנוני
הוצאת נסח טאבו עדכני ובדיקת הרשום בו, אין בה די כדי להבטיח כי הנכס העומד למכירה, פנוי מכל עיקול ומכל זכויות צד שלישי. שכן הרישום הטאבו אינו משקף את המצב הפיזי של הנכס לעת המכירה.
יתכנו מצבים שבהם התווספו לנכס חלקים ללא אישור, נבנו חדרים ללא קבלת היתר ובכלל, הנכס עומד להריסה.
עורך דין המלווה את עסקת המקרקעין, חייב לבדוק מול הרשויות המוניציפליות את מצבו התכנוני של הנכס ואת ייעודו התכנוני (וכבר ניתנו פסקי דין במקרים שהנכס היה רשום כמחסן, ונמכר כדירת מגורים. והנושא באחריות? עורך הדין שלא בדק במשרדי העירייה את מצב הנכס), בדיקת המצב בפועל כנגד המצב שאושר.
בכל מקרה של חריגת בנייה, על עורך הדין להתריע בפני לקוחותיו ולהמליץ האם לבטל את העסקה או לנסות "להכשיר" את החריגות.
ובקצרה: עסקת נדל"ן היא העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם מן היישוב. עסקה זו כוללת היבטים משפטיים, תכנוניים ומיסויים. כל טעות בעסקה, פירושה הפסד כספי ניכר.
לכן חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות נדל"ן כנדבך הכרחי לעסקה מוצלחת, היא מהותית ועשויה למנוע עסקאות כושלות שהפסדן הכבד בצידן.
לייעוץ ראשוני חייג 
חייג עכשיו
צור קשר