מכירת דירה – איך עוברים בשלום מכירת דירה

מכירת דירה היא עסק לא פשוט. יש בכך כל-כך הרבה סיכונים… אם ככה, מה עושים? איך צולחים את המעשה הבלתי נמנע של מכירת דירה ולא מצטערים…

מכירת דירה עסק לא פשוט

מכירת דירה הינה מעשה קנייני. זהו מעשה אשר יש לו חוקים המסדירים אותו ובראש ובראשונה הוא מוסדר על ידי חוק המקרקעין ותקנות המקרקעין.

מכירת דירה איננה השכרת דירה אשר רובינו התנסינו בה כבר כצעירים והמונח: "דע את האויב" נכון גם בתחום זה של החיים.

עלינו להכיר את חובותיו וזכויותיו של הקונה כמו שעלינו להכיר את חובותינו וזכויותינו כמוכרים. רובינו שמענו על המונחים השונים כגון: בעלות, פנקסי רישום מקרקעין, השכרת דירה וכד' אך בבואנו למכור דירה חשוב להכיר מונחים אילו על בוריי.

אם כן, הווה ונסקור את המונחים החשובים הן למכירת דירה והן לקניית דירה .

חשוב לציין כי האמור במאמר זה אינו פוטר מהיוועצות בעורך דין. שימו לב, עסקת מקרקעין (מכירת דירה, קנית דירה ואפילו השכרת דירה) הינה אחת העסקאות הגדולות אם לא הגדולה ביותר שאדם מבצע בימי חייו.

אל תעשו זאת ללא איש מקצוע!! שכרו לכם עורך דין שילווה אתכם שלב אחר שלב ואל תסתפקו בידע אישי וגם לא ברכישת ידע מאתרי האינטרנט השונים.

מה בין מכירה לשכירות

קיימות מספר סוגי זכויות במקרקעין וביניהם: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקות הנאה וזכות קדימה. הזכויות המוכרות לנו ביותר הינן בעלות ושכירות. אם כן, מה ההבדל בין השתיים? מכירת דירה, מסתיימת ברישום (ועוד נסביר בפירוט מהו אותו רישום הנדרש כחוק).

אולם מה לגבי השכרת דירה? השכרת דירה – הינה הזכות להשתמש במקרקעין שלא דרך קבע (ס' 3 לחוק המקרקעין) לעומת בעלות – שהיא הזכות להחזיק ולהשתמש בקרקע ככל העולה על רוחכם בכפוף למגבלותיו של החוק.

ישנם מספר סוגי שכירויות ( קצרה, חכירה, חכירה לדורות) ואולם עיקר ההבחנה הינו בעובדה ששוכר יכול להשתמש בקרקע ואילו הבעלים הוא בעל החזקה עצמה.

מכירת דירה פירושה העברת הן החזקה והן זכויות השימוש בקרקע לקונה בניגוד למצב בהשכרת דירה.

מכירת דירה – חשיבות הרישום

ס' 1 לחוק המקרקעין מחייב שלשם מכירת דירה כחוק, לשם העברת בעלות, יתבצע רישום. אותו רישום חייב להיעשות באחד מפנקסי המקרקעין של המדינה (פנקס השטרות / פנקס הזכויות/פנקס הבתים המשותפים).

רישום שנעשה שלא באחד מפנקסי לשכת רישום המקרקעין (הלשכה ידועה בכינוייה "טאבו") איננו בר תוקף ולא ייחשב כהעברת בעלות הנדרשת בחוק!

מכירת דירה הינה תהליך ארוך בדרך כלל שמלווה במפגשים רבים ובהרבה רוח וצלצולים משני הצדדים ובעיקר מהצד הקונה.

כדי לדעת שמלאתם את העסקה כראוי ושלא עתידים לתבוע אתכם על רמאות כלשהי מצדכם כדאי לוודא עם הקונה שהוא ביצע את הרישום ומרגע זה מכירת הדירה היא סופית. אינכם הבעלים עוד!

כל עוד לא נרשמו המקרקעין כראוי -רואים בכך חוזה, התחייבות לעשות עסקה(ס' 7 לחוק המקרקעין). כלומר במידה וביצעת מכירת דירה לשני אנשים שונים בעיקרון (שכן, יש לכך חריגים) מי שנרשם הוא הבעלים של הקרקע מעתה ואילך.

ובכך לא נגמרו התסבוכות – בארץ ישנן קרקעות מוסדרות, וקרקעות שאינן מוסדרות והיחס לקרקע מכל סוג הוא שונה. ישנן שאלות רבות מה קורה אם יש טעות ברישום בטאבו ומה קורה כאשר לכם כמוכרים יש משכנתא על אותה קרקע.

כפי שציינתי בתחילת דבריי, מכירת דירה אינה עסק פשוט ויש לקיימה בכובד ראש.פנו לעורכי דין והיוועצו.לצערי הרב, כפי שניתן לשמוע לא פעם בחדשות עולם הקניין מלא ברמאויות ובמקרים הפחות גרועים בשגיאות כאשר הצדדים – הן המוכר והן הקונה צריכים לספוג.

אל תתפשרו בבחירת עורך הדין, חפשו עורך דין וותיק שעיסוקו העיקרי בענייני מקרקעין. נהגו בהגינות כלפי הקונים – היום אתם המוכרים אולם מחר ייתכן ותהיו אתם בנעלי הקונה.