חותמים על עסקת קומבינציה? הדברים שחשוב שתדעו

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא מעין עסקת חליפין אשר במסגרתה מוכר אדם בעל זכויות בקרקע חלק מזכויותיו ליזם/לקבלן. הזכויות שנמכרות בנכס מזכות את המוכר בתמורה בחלק בנכס שייבנה על החלק שעומד לזכותו באותה הקרקע.

בדרך כלל במסגרת עסקאות מסוג זה יקבל בעל הזכויות דירה, משרד או יחידה מסוג אחר.

עסקאות הקומבינציה הן עסקאות נפוצות מאוד בישראל, לכן מודעות ליתרונות והחסרונות הטמונים בהן עשויים לעזור לקבל תמונת מצב נכונה וברורה יותר על דרך ההתנהלות הרצויה.

יתרונות

מצד בעל הקרקע

• מספר רב של דירות – העסקה מקנה לו מספר רב של יחידות בנויות ללא צורך לשאת כלל בעלויות הבנייה.
• פטור ממס – מכיוון שהמוכר מכר רק חלק מזכויותיו על הנכס לא יהיה מחוייב בתשלום של מס שבח על מכירה מלאה של המגרש. כמו כן, בעת קבלת הדירות המוכנות יהיה פטור מתשלום מס רכישה, שהרי מדובר בשירותי בנייה שנעשו על מקרקעין שנמצא בבעלותו.

מצד היזם/הקבלן

• חיסכון הוצאות מימון – לא נדרש לשלם על רכישת הקרקע במזומן במועד הקנייה. בכך נחסכות הוצאות מימון רבות שעלולות לעכב פרוייקט בנייה ואף למנוע את יציאתו לפועל.
• צמצום היקף מס הרכישה– כמו כן, גם במקרה זה אין חובה על תשלום מס רכישה על כל המגרש, שהרי רק חלק ממנו הועבר לידיו וחלק נשאר בידי הקונה.

חסרונות

מצד בעל הקרקע

• מועד קבלת התמורה והזכויות – היזם/הקבלן מתחילים את הבנייה ומקבלים במרבית המקרים באופן די מידי את זכויותיהם בקרקע. אולם, בעל הקרקע יקבל את תמורתו מהעסקה רק בתום הליך הבנייה. יותר מכך, לפי רוב, יבקש היזם/הקבלן לשעבד את הקרקע כולה לטובת ביצוע הליך הבניה.
• קשר משפטי ארוך טווח – עסקת קומבינציה היא עסקה לטוח ארוך ומכך נגזרת גם היקשרות משפטית ארוכה. במצב דברים זה חשוב לוודא שהחוזה הוא ישיר מול היזם/הקבלן ולא מערב גורמים נוספים מטעמו של היזם/הקבלן שהקשר עימם יגרור חיובים לא צפויים או לא יעילים עבור בעל הקרקע.
• פיקוח – במסגרת העסקה שם בעל הקרקע את נכסו בידי היזם/הקבלן לזמן ארוך. בשל כך יידרש בעל הקרקע לבצע פיקוח על היזם/הקבלן לכל אורך הבנייה גם ביחס לטיב הבנייה וגם ביחס לניהול הכלכלי שלה. זאת בכדי להבטיח שלא הפקיד לשווא את נכסו בידי אחר.

מצד היזם/הקבלן

חסרונותיו של המוכר משפיעים באופן ישיר על היזם/הקבלן.

• קשר משפטי ארוך הטווח– משפיע גם על בעל הקרקע ומחייב אותו לבנות תחת עמידה בתנאים שנקבעו במסגרת העסקה שלא תמיד נוחים ומתאימים לו ולאופן שבו היה מנהל את הבנייה.
• פיקוח– שמבצע בעל הקרקע עלול לאתגר את היזם/הקבלן ולהעמיד בפניו קשיים שלא היו נגרמים במצב של בנייה עצמאית שאינה מפוקחת על ידי בעל אינטרס בקרקע.

כיצד ניתן לצמצם את הסיכונים הכרוכים בעסקה?

1. הגדרה מדויקת – להגדיר באופן ברור מה מהקרקע נמכר ליזם ומה מקבל בעל הקרקע בתמורה
2. קביעת לוחות זמנים – הגדרת פרק הזמן שבו נדרש היזם להגיש את תוכניות הבינוי להגישן תוך ירידה לפרטים על ידי פירוק לשלבים ותזמונם.
3. הגדרת אופן חלוקת היחידות– להגדיר את האופן שבו יחולקו הדירות בין הצדדים בתום ביצוע הליכי הבנייה. חשוב לכלול הוראות בייחס לאחזקה המשותפת של השטחים המשותפים.
4. ביטוחים וערבויות – היזם מקבל חזקה על הקרקע כולה והיא תשועבד לטובת הבנק שלו. אי לכך, חשוב לדרוש ולוודא קבלת ביטוחים וערבויות כדי להבטיח עמידה של היזם בהתחייבויותיו.