איך מבצעים רישום מקרקעין לא מוסדרים בפנקס הזכויות?

גיליתם שהרישום של הנכס שרכשתם או ירשתם טרם הוסדר? שוקלים לקחת משכנתא וחוששים שהבנק יסרב כי המקרקעין לא מוסדרים?

מה זה בכלל מקרקעין לא מוסדרים ואיך מסדירים את הרישום שלהם?

הסדרת רישום של מקרקעין שאינם מוסדרים עשוי להיות תהליך ארוך ומסוכן שבו אתם עשויים לאבד חלקים ניכרים מהמקרקעין שבבעלותכם ולכן חשוב מאוד להבין על מה מדובר ולא להתפשר על עורך דין מקצוען ובקיא בתחום המקרקעין שילווה אתכם מ-א' עד ת'. מאיפה מתחילים? בואו נעשה קצת סדר.

מקרקעין מוסדרים הם כאלו שנרשמו במרשם הרלבנטי בטאבו (פנקס הזכויות / בתים משותפים, נסביר בהמשך) לאחר שעברו תהליך "הסדר", כאשר עצם הרישום שלהם באותו פנקס בטאבו מהווה ראיה חותכת לאמיתות הרישום (כלומר גבולות החלקה, גודל הדירה וכיו"ב).

מקרקעין לא מוסדרים הם מקרקעין שרשומים בטאבו – אך בפנקס שנקרא פנקס השטרות (לעתים גם בפנקס הבתים המשותפים) – כאשר מדובר במקרקעין שטרם עברו הסדר, כמובן, ולכן עצם הרישום שלהם במרשם הרלבנטי לא מהווה ראיה חותכת לאמיתות הרישום אלא ראיה לכאורה, כלומר גבולות החלקה, גודל הדירה וכיו"ב בדוגמה דלעיל – יכולים להיות לא מדויקים ולהשתנות (לקטון או לגדול) במסגרת רישום המקרקעין בהליך ההסדר.

מהו פנקס זכויות המקרקעין?

פנקס הזכויות הוא פנקס שמנוהל על ידי לשכת רישום המקרקעין (או בשמה המוכר יותר – "הטאבו") ובו מצויים מקרקעין מוסדרים (כלומר לאחר שכבר עברו הליך של הסדר) המסווגים לפי מספרי גושים וחלקות ושאינם רשומים כבית משותף.

בנוסף לפנקס הזכויות, הטאבו מנהל מרשם נוסף בשם "פנקס הבתים המשותפים" – בו מצויים רק בתים משותפים בלבד (לא בהכרח מקרקעין מוסדרים אם כי לרוב זהו המצב).

על פי חוק בית משותף הוא " בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". לרוב אנו מכירים בתים משותפים כבנייני דירות קלאסיים אך לא בהכרח – בהחלט ייתכנו גם מבנים עם 2 דירות בלבד כמו בתים דו משפחתיים שירשמו בפנקס הבתים המשותפים.

מבחינת רישום לרמת סיווג של גוש וחלקה מתווסף רובד שלישי – תת חלקה, המתייחסת ספציפית לדירה מסוימת בבית המשותף (גודלה, הצמדותיה אם ישנן כמו חניה / מרפסת, קומה וכו').

חשוב לציין שלא כל בנין דירות רשום בפנקס הבתים המשותפים, והדבר בהחלט יכול להוות בעיה עבור בעלי הדירות ככל ואין דרך אחרת לזהות את נכסיהם בוודאות (כמו הסכם שיתוף למשל) – אך על זה נרחיב במאמר אחר. עורך דין המתמחה במקרקעין יוכל לתת לכם תיאור מלא של מצבו המשפטי של הנכס שבבעלותכם בפשטות ובבהירות.

מהו פנקס השטרות?

פנקס השטרות הוא פנקס שמנוהל על ידי הטאבו גם כן אך בו מצויים כל המקרקעין שאינם מוסדרים ושאינם רשומים כבית משותף.

אם הנכס שלכם רשום בפנקס השטרות, או אם בכוונתכם לרכוש נכס שרשום בפנקס השטרות (כלומר טרם עבר הליך של הסדר) – כדאי לכם לפקוח עיניים היטב שכן הנכס שמולכם, גם אם בפועל נראה לכם מגודר וברור – ברמה המשפטית הוא ברור וגבולותיו וכמובן גודלו עשויים להשתנות.

מהו רישום ראשון של מקרקעין לא מוסדרים?

רישום ראשון של מקרקעין לא מוסדרים כשמו הוא – ניסיון ראשון להסדיר רישום של מקרקעין לא מוסדרים. על המעוניין להגיש "בקשה לתיקון שטח וגבולות של מקרקעין" בהתאם לחוק המקרקעין (סעיף 135א).

שימו לב שאם התיקון עלול לפגוע במקרקעין סמוכים, לא ייעשה התיקון אלא לאחר שניתנה, לכל מי שהתיקון עלול להשפיע על זכויותיו, הזדמנות סבירה להשמיע טענותיו.

לכן, ישנה חשיבות רבה מאוד להיעזר באנשי מקצוע נכונים ובפרט בעורך דין הבקיא ומתמחי ברזי המקרקעין ורישומם על מנת שהבקשה לרישום ראשון של המקרקעין הלא מוסדרים שבבעלותכם תעשה מתוך מחשבה על בעלי קרקעות סמוכות, על טענות שהם עלולים להעלות ועל האופן שבו תתמודדו עם טענות כאלו ככל ויעלו.

לסיכום

אם ירשתם או רכשתם מקרקעין לא מוסדרים, מרבית הסיכויים שבשלב כזה או אחר תיתקלו בקשיים משפטיים. בין אם מדובר בבנק שלא ירצה להעניק משכנתא,

בין אם בשכן בעייתי ומתחכם שיחליט להקשות ובין אם על ידי האפשרות שגבולות וגודל המקרקעין שבבעלותכם ישתנו ויקטנו.

לכן, מומלץ לא להמתין לשעת משבר ולפנות מבעוד מועד לעורך דין מתמחה במקרקעין והוא ידע למפות עבורכם את המקרקעין שבבעלותכם, ולתכנן דרכי פעולות נכונות ויעילות על מנת להשלים את הסדרת רישום המקרקעין באופן חותך ויעיל תוך הגנה מרבית על זכויותיכם.