רכישת דירה בנאמנות

צברת מספיק הון ואתם רוצים לדאוג לילדכם בעודכם בחיים? פחות סומכים על הילדים או רוצים לקבוע כללים מוגדרים מראש לגבי התנהלות עם נכסים שתעניקו לצאצאים?

סומכים על הילדים אבל לא יודעים מה יהיה בעתיד? אפילו אם אתם פשוט מעוניינים לבצע עסקאות נדל"ן מבלי שידעו בציבור שאתם עומדים מאחורי העסקה, המאמר הבא בדיוק בשבילכם.

אתם וודאי כבר למדתם שלעתים, החיים מזמנים לכולנו סיטואציות לא צפויות. מאירועים משמחים כמו מציאת זוגיות לילדים ולדורות הבאים או חס וחלילה הליכי גירושין, מוות פתאומי ועוד.

רכישת דירה בנאמנות עשויה להוות פתרון הולם לאמור לעיל – מרכישת נכסים "בעילום שם" ועד לניהול הון משפחתי בצורה מושכלת על פי כללים מוגדרים מראש לאורך שנים רבות.

מאיפה מתחילים? למי פונים? האם זה בכלל כדאי דווקא לך? אין ממה לחשוש, עורך דין מקצועי ידע לתפור את החליפה שהכי מתאימה לך, אז בואו ונבדוק ברמה העקרונית על מה מדובר.

מהי קניית דירה בנאמנות?

קניית דירה בנאמנות היא קנייה של דירה על ידי "נאמן" (אדם או חברה) בנאמנות עבור "נהנה" (הרוכש האמיתי לדוגמה) בין אם הוא מינה אם הנאמן ובין "יוצר הנאמנות" (מי שמעביר את הנכס לשליטת הנאמן, שיכול להיות גם הנהנה). הנאמן הוא לא הבעלים האמיתי של הדירה אבל הוא מתנהל כ"מעין" בעלים שלה (חותם על הסכם המכר, הנכס נרשם על שמו, אם הנכס מושכר הוא חותם על הסכם השכירות וכו').

אם תרצו לרכוש למשל דירה עבור ילדכם אז אתם בתור יוצרי הנאמנות, תבחרו נאמן לרכישת הדירה עבור ילדכם, הנהנה. במסגרת כתב הנאמנות תוכלו להגדיר ולהנחות את הנאמן כיצד יש לפעול ביחס לדירה זו – האם היא להשכרה? למי להשכירה? באיזה מחיר? מתי להעניק לילדכם מפירות השכירות?

מתי ואיך לאפשר לילדכם לגור בדירה? מה לעשות עם כספי הדירה? כיצד לפעול באופן שוטף ביחס אליה? ועוד אפשרויות ניהול רבות ומגוונות.

ברור אם כן שעל כתב מינוי הנאמן להיות מפורט ככל הניתן ולכן מומלץ בחום לפנות לעורך דין הבקיא בתחום.

האם נאמן יכול להיות נהנה?

"כן, אבל". על פי חוק הנאמנות אין מניעה שהנאמן יהיה גם נהנה, אלא שישנו איסור על הנאמן להפיק טובת הנאה מהנאמנות או מפרותיה אלא אם התקבל אישור לכך מבית המשפט המוסמך לאחר שבחן שהפעולה הנדרשת היא לטובת הנאמנות.

מי רשאי להיות נאמן בעסקת מקרקעין?

הנהנה או יוצר הנאמנות רשאים למנות את כל מי שהם חפצים כנאמן. מטבע הדברים כאשר מדובר בעסקת מקרקעין, מומלץ לבחור בקפידה יתרה את הנאמן.

עורך דין בקיא ומנוסה במקרקעין ידע להתנהל בצורה מקצועית לאין ערוך מכל גורם אחר ווודאי שהוא גם בקיא יותר בדרישות הדין לרבות לנושאי הדיווח על הנאמנות ועל רכישת הנכס במועדים ובאופן הנכון שאם לא כן הדבר עלול לגרור סנקציות כולל קנסות.

האם נאמן היא יישות משפטית?

התשובה מעט מורכבת. הנאמן או הנאמנות בפני עצמה לא מוכרת כאישות משפטית נפרדת שיכולה להחזיק ולרכוש או למכור נכסים.

מצד שני, רשות המסים מכירה בנאמנות כנישום ומאפשרת רישום נכסים על שם הנאמן. על מנת להתגבר על הקשיים הנובעים מהעובדה שהנאמן אינו ישות משפטית כשלעצמה, נאמנים נוהגים להקים חברה להחזקת נכסי נאמנות – שזו חברה שכל המניות שלה מוחזקות בידי הנאמן עבור הנאמנות שהוא הקים.

החברה עצמה היא כבר ישות משפטית בפני עצמה, אותה מנהל הנאמן ובאמצעותה הוא פועל ומחזיק ומנהל את הנכסים שנרכשים בנאמנות. גם בהיבט זה מומלץ לפנות לעורך דין בקיא בתחום על מנת שהנאמנות שתוקם תנוהל ביעילות ובקלות ותוכל להתנהל בחופשיות ולהגיב לשינויים עתידיים גם במידת הצורך, תוך כדי תנועה.

האם ניתן לבטל נאמנות במקרקעין?

כאשר אדם ממנה נאמן מומלץ לבצע זאת באמצעות הסכם נאמנות מוסדר וברור (אלא אם הנהנה הוא הנאמן ואז לא ניתן לבצע הסכם בין אדם לבין עצמו).

בין היתר, בהסכם הנאמנות מומלץ להסדיר גם מתי וכיצד הנאמנות תפקע או תבוטל. הדברים נכונים כפליים כאשר מדובר בנאמנות עם כמה נהנים ובמצב כזה וכל עוד לא נקבע אחרת בפירוש, תידרש הסכמת כל הנהנים כדי לבטל את הנאמנות.

לכן מומלץ להסתייע בעורך דין שידע לנסח את הסכם הנאמנות על פי החוקים והפסיקה הרלבנטיים ובכך תימנעו מאי נעימויות ותסבוכות נוראיות בעתיד.

האם מדווחים על נאמנות גם מול רשויות המס?

יש לדווח לרשות המסים על הנאמנות. הדיווח על הנאמנות מול רשויות המסים מתבצע בשני מישורים – האחד מול רשויות מיסוי מקרקעין כאשר רוכשים את הדירה, במועדים הקבועים על פי חוק.

מבחינת מיסוי מקרקעין מדובר בעסקה "שקופה" כך שאמנם הנאמן נרשם בנסח הטאבו, אבל לרשות המסים מדווחים על זהות הרוכש האמיתי והוא ממוסה בהתאם למצבו הפרטני; והשני הינו דיווחים תקופתיים למס הכנסה בהתאם לחוק.