ביטול הערת אזהרה בטאבו (מדריך משפטי)

רובנו מכירים את המונח "הערת אזהרה", כמונח משפטי שעורכי דין משתמשים בו, אבל לא תמיד אנו מודעים למשמעויות המשפטיות המהותיות של המונח ולהשלכותיו. חשוב להבין שהערת אזהרה, הינה בעצם אזהרה המוצגת לעיני כל, שיש בה כדי ללמד או להזהיר אדם מפני התקשרות (או אי התקשרות) בנוגע לנכס מסוים על מנת להגן עליו ולכן, כפי שהכרחי להבין כיצד לרשום הערת אזהרה, הכרחי לא פחות להבין כיצד ניתן לבטלה בנסיבות מסוימות.

טרם ביצוע התקשרות הקשורה לנכס – נבחן את "תעודת הזהות" שלו

פרטיו הבסיסיים של אדם מופיעים (על פי רוב) בתעודת הזהות שלו, של חברה יופיעו בנסח מטעם רשם החברות ואילו, את פרטיו של נכס נוכל ללמוד מנסח הטאבו שלו (אם מדובר על נכס בבעלות פרטית) או באישור הזכויות שלו (אם מדובר עם נכס בבעלות המדינה).

בכל מקרה, אין ולא ניתן (לפחות לא בזהירות המתבקשת והמתחייבת) לבצע עסקה בנכס, מבלי לבדוק את פרטיו תחילה ובין היתר, לבדוק האם רשומות על הנכס הערות אזהרה וחשוב לא פחות, בגין מה נרשמו.

הערת אזהרה בטאבו = תמרור אזהרה

כאמור, הערת אזהרה הינה בבחינת תמרור המתריע בפני כל, כי על נכס מסוים רשומות הערות אזהרה ולכן, בבחינת נסח טאבו של נכס (או אישור זכויות לפי העניין), נראה כי יכולים להופיע סוגים שונים של הערות אזהרה ובעיקר:

1. הערת אזהרה לבצע עסקה – לפיה בעל הנכס התחייב לעשות עסקה מסוימת במקרקעין, כמו בעסקת מכר, בה נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה בהסכמת המוכר לפיה (ובתנאי ההסכם), מתחייב המוכר למכור את הנכס לקונה זה.
2. הערת אזהרה שלא לבצע עסקה – לפיה בעל הנכס התחייב שלא לבצע עסקה במקרקעין, כמו למשל התחייבות במסגרת הסכם הלוואה או הסכם ממון בה קיימת התחייבות של בעל הנכס שלא להעביר זכויותיו בנכס, עד תשלום מלוא סכום ההלוואה.
3. הערת אזהרה בגין משכנתא – הערה הנרשמת על ידי הבנק בגין משכנתא שנלקחה לטובת רכישת הנכס (או השבחתו) לפיה, מתחייב נוטל המשכנתא שלא להעביר זכויותיו בנכס, עד תשלום מלוא המשכנתא ובכל מקרה, יפרע את המשכנתא תחילה.
4. הערת אזהרה בגין עיקול – שנרשמת על ידי רשות לבקשת צד על נכס מסוים (לשכת הוצאה לפועל או בית משפט).

אז כיצד נוכל לבטל הערת אזהרה

יש להבחין בין ביטול בהסכמת הצדדים (בעיקרו פרוצדוראלי) לבין ביטול שלא בהסכמת הצדדים המבוצע על ידי בית המשפט (תלוי בניהול הליך משפטי):

1. ביטול בהסכמה – תוגש בקשה לביטול + ייפוי כוח מטעם זה שביקש את רישומה + תשלום אגרה+ מסמכי זיהוי של הצדדים (תעודת זהות או נסח חברה אם מדובר בתאגיד). הבקשה יכולה להיות מוגשת באופן מקוון לטאבו.
2. ביטול על ידי בית המשפט – כאשר הבקשה אינה מוגשת בהסכמת הצדדים, ניתן לפנות לבית המשפט בתביעה ולבקש, כי יורה על ביטול ההערה אם יוכיחו בפניו כי עילת ההערת בוטלה (כמו הסכם מכר שבוטל), או שתוקף ההערה פג (כשמדובר בהערה קצובה בזמן).

הכרחי – לשמור על אופציית ביטול הערת האזהרה

כפי שהערת האזהרה נדרשת להגן (על פי רוב) על הקונה ומונעת מהמוכר לבצע עסקאות נוגדות באותו הנכס, כך צריך המוכר להגן אף על עצמו ולשמור לעצמו את האופציה לבטל את הערת האזהרה אם לא יעמוד הקונה בהתחייבויותיו.

למשל, במסגרת החתימה על הסכם מכר, יחתים המוכר את הקונה על בקשה לביטול הערת אזהרה ובנוסף, על ייפוי כוח של הקונה לצורך ביטול אותה הערה וכך, אם לא יעמוד הקונה בתנאי ההסכם המאפשרים זאת, יוכל המוכר לבטל בעצמו את ההערה על נכסו ולא להיות תלוי בקונה.

ייצוג משפטי בהסכמי מכר על ידי מי שבקי בתחום, הינו הכרחי היכן שאנשים מבצעים את אחת העסקאות הגדולות בחייהם ומבקשים שלא להיות חשופים לתרמיות מכל צד שהוא וחשוב להפנים עובדה זו, טרם שנכנסים להרפתקאות מיותרות.

מתי מבטלים הערת אזהרה

הערת אזהרה הינה למעשה כלי עזר משפטי המהווה את "הדגל האדום" והמהותי בעבור רוכשי נכסים פוטנציאליים, אך כמו כל כלי עזר משפטי (על פי רוב) אף היא ניתנת לביטול בהתקיים מצבים מסוימים. כך למשל :

1. ביטול הערת אזהרה בהסכמה – בהנחה שהצדדים מסכימים למחיקת ההערה, ימלאו הם טופס למחיקת ההערה, יצרפו את כל המסמכים הדרושים, ישלמו אגרה וההערה תימחק.
2. ביטול הערת אזהרה התחומה בזמן או בהתקיים מצב מסוים – אם למשל נרשמה הערת אזהרה להבטחת השבת הלוואה, הרי שברגע שההלוואה שולמה במלואה, יש לפנות לטאבו ולבקש את מחיקתה.
3. ביטול הערת אזהרה בשל הפרת הסכם – בהתאם לתנאי ההסכם.

ביטול הערת אזהרה שלא בהסכמה

לעיתים נדרש ביטול הערת האזהרה ללא הסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה אך ניתן יהיה לבטלה למשל אם :

1. הפרת הסכם המכר – כחלק מהמסמכים שעל ב"כ המוכר להחתים את הקונה, מצויים אף "בקשה למחיקת הערת אזהרה" ו"יפויי כוח לביצוע פעולת מחיקת הערת אזהרה", וכך אם הקונה מפר את ההסכם, המוכר יכול לפעול לביטול ההערה ללא תלות בהסכמת הקונה.
2. תביעה לביטול הערת אזהרה בבית המשפט – אם ההערה נרשמה בגין סיטואציה שכבר אינה רלוונטית ולא ניתנת הסכמת הצד השני (או שלא ניתן לקבלה עקב פטירתו למשל), ניתן לפנות אל בית המשפט בתביעה לביטול ההערה.

ההשלכות של ביטול הערת אזהרה

מאחר וחשיבותה של רישום הערת אזהרה ברורה וידועה לכל, הרי שאף לביטולה יש השלכות נרחבות שכן, ללא הערות אזהרה לא ניתן לדעת האם ניתן או שלא ניתן לבצע פעולות בנכס.

לכן, המייצג קונה חייב לוודא כי לא רק זאת שתירשם הערת אזהרה לטובת לקוחו, אלא שהערה זו תוכל להתבטל רק בתנאים מסוימים מאוד שאחרת, יהיה חשוף לקוחו לנזקים כספיים והמייצג עצמו – לתביעת רשלנות.