בשעה טובה קיבלתם דירה במתנה ואתם שוקלים למכור אותה? אולי אתם רוצים להעביר דירה במתנה כחלק מתכנון מס לגיטימי? האם משלמים מיסים במכירה? כמה? איך מחשבים את המס וממתי? תופתעו לגלות שלפעמים, גם אם מדובר בדירה יחידה שלכם, מכירת דירה שהתקבלה במתנה לא תמיד פטורה מתשלום מס שבח.
אז איך מבצעים את ההעברה בפועל? מתי משלמים מס שבח על דירה שהתקבלה במתנה? מתי לא? מה צריך לעשות כדי לחסוך הרבה כסף על תשלום? באנו לעשות קצת סדר ולהסביר איך להימנע ממלכודות מס קטלניות שיכולות לעלות לכם מאות אלפי שקלים ויותר, אז תוציאו דף ועט ותרשמו.
מתי אפשר למכור דירה במתנה?
דירה שהתקבלה במתנה ניתן למכור רק לאחר רישום הדירה על שם מקבל המתנה בטאבו (או במרשם רלבנטי אחר כמו למשל חברה משכנת).
היזהרו – מלכודת מס לפניכם! חשוב מאוד לשים לב שאם אתם זכאים לפטור ממס שבח (למשל אם זו דירתכם היחידה והיא עומדת ביתר תנאי החוק), גם אם הדירה כבר נשמה על שמכם וביכולתכם להעביר אותה במתנה עליכם להמתין שתחלוף "תקופת הצינון" הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין ועליה נרחיב בהמשך תעבור.
איך מעבירים דירה במתנה?
על שני הצדדים – מקבל ונותן המתנה, לחתום בפני עורך דין על תצהירי העברה וקבלה של המתנה לצד מסמכים נוספים (שטרי מכר, הצהרה לרשות המיסים, בקשה לקבלת אישור עירייה ועוד). לאחר החתימות, מדווחים לרשויות המס ולעירייה לצורך קבלת אישורי מיסים, ובסופו של התהליך לאחר קבלת אישורי המיסים משלימים את העברת המתנה ברישום בטאבו (או במרשם רלבנטי אחר כאמור).
האם יש מס שבח על דירה במתנה?
התשובה משתנה גם לפי זהות השואל (נותן או מקבל המתנה) וגם לפי המצב המשפטי הפרטני שלו, ונסביר.
נותן המתנה לא חייב במס שבח אם הוא נותן את הדירה ל"קרוב" לפי הגדרת מונח זה בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. אחרת, הוא כן חייב במס שבח.
אם מקבל המתנה רוצה למכור את הדירה שקיבל נבדוק ראשית האם הדירה עומדת בתנאי חוק מיסוי מקרקעין כדירת מגורים מזכה וכן כדירה שלגביה אתם זכאים לפטור ממס שבח. היזהרו – מלכודת מס לפניכם!
גם אם התשובה חיובית ואתם זכאים לפטור ממס שבח לכאורה, מאחר ומדובר בדירה שהתקבלה במתנה, לפי הוראות סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין אתם צריכים להמתין תקופת צינון של 4 שנים לפני מכירת הדירה (אם הדירה לא שימשה אתכם למגורי קבע) או 3 שנים אם הדירה שימשה אתכם למגורי קבע. אם תמכרו את הדירה בתוך התקופות האלו, תאלצו לשלם מס שבח מלא גם אם אתם זכאים לכאורה לפטור ממס שבח!
חשוב מאוד להיות מודעים לזה שאפילו הבדל של יום בודד אחד יכול לשנות את המס החל ולעשות את ההבדל מעסקה פטורה ממס לחלוטין לעסקה שתחויבו בה בסכומי כסף משמעותיים מאוד, אותם ניתן לעתים למנוע. עורך דין הבקיא בתחום יבצע עבורכם את כל הבדיקות הללו לפני שתבצעו פעולה שעשויה לעלות לכם המון כסף.
האם צריך לשלם מס על מתנה?
גם כאן, התשובה משתנה לפי זהות השואל (נותן או מקבל המתנה) והקרבה ביניהם וכן לפי סוג המתנה (למשל כסף? מקרקעין?) ולפי פרמטרים נוספים כמו תום לבם של הצדדים.
אפשר לומר בגסות שמתנה כספית לרוב פטורה ממס במצב שהיא מתנת אמת (כלומר ניתנה בתום לב לאדם שעונה על הקריטריונים הקבועים בחוק ובפסיקה). שימו לב שכאשר המתנה היא מקרקעין, למשל דירה – אמנם כמו שאמרנו אם נותן המתנה נותן אותה ל"קרוב" הוא לא חייב במס שבח, אבל מקבל המתנה בהחלט חייב במס רכישה (ייתכן שבשיעור מופחת מהרגיל, תלוי בקרבה בין הנותן למקבל ובפרמטרים נוספים).
איך מחשבים מס שבח?
מס שבח הוא על השבח, כלומר על הרווח שהרווחתם בעת מכירת הדירה (כלומר מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה, בניכוי הוצאות שהוצאתם להשבחת הדירה כמו למשל שיפוצים או עורך דין / מתווך ועוד).
גובה המס משתנה בהתאם למועד רכישת הנכס ולפרמטרים נוספים שיבדקו וישאלו על ידי עורך דין הבקיא בתחום (למשל אם זו דירה יחידה שעומדת ביתר תנאי החוק ואז היא פטורה ממס), או חישוב לינארי מיטיב ועוד. לכן אנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין שזה הוא תחום התמחותו ולפעול על פי עצותיו שיכולות לחסוך לכם מאות אלפי שקלים ויותר.
האם לנכה יש פטור ממס שבח?
למרבה הצער נכה לא פטור ממס שבח ודינו לעניין תשלום מס שבח על מכירת דירה כדינו של כל אדם אחר.
אף על פי כן, על ידי שימוש בתכנון מס חכם באמצעות עורך דין שמתמחה בתחום דווקא כן ניתן להשיג הטבות יחסיות בתשלומי מס שבח ככל ומדובר בנכה 100% או נכה בשיעור של 90% בחישוב מיוחד – שהם זכאים לפטור על הכנסות מיגיעה אישית עד לתקרה מסוימת הקבועה בחוק.
לכן, ניתן לבצע "פריסה" של מס השבח ועל ידי כך להפחית את גובה תשלום מס השבח הכללי. לפרטים נוספים ולבירור זכאות צרו איתנו קשר ונשמח לעזור.
העברת דירה במתנה למי שאינו קרוב
כאמור, העברת דירה במתנה בין קרובים אמנם הינה עסקה רגילה לכל דבר ועניין, אך החיוב במיסים יחול על הצדדים בהתאם למידת הקרבה ביניהם (האם קרוב משפחה בדרגה ראשונה או שנייה כקבוע בחוק).
אך כאשר מדובר על העברת דירה במתנה למי שאינו קרוב הרי שמדובר בעסקת מתנה רגילה לכל דבר ועניין, עליה יחולו כללי המתנה הרגילים (למשל סיום העסקה ברישומה והאפשרות למקבל המתנה לחזור בו בהתקיים תנאים מסוימים).
חשוב מכך – על עסקת מתנה כזו יחולו חיובי המיסים הרגילים בהתאם לסייגים הקבועים בחוק (אם למשל אחד מהצדדים זכאי לפטור בגין מס שבח).
ההבדל בין מכירת דירה במתנה שאיננה דירת מגורים מזכה לבין דירה שהינה דירת מגורים מזכה
ההבדל בין היות דירה מזכה לבין כזו שאיננה (היות הדירה "מזכה" בהתאם לקבוע בחוק), הינו מהותי ויכול לגרור את מקבל המתנה לחיובי מס שבח גבוהים מאוד ולכן וטרם נקיטת צעד כלשהו למכירת דירה שהתקבלה במתנה, חשוב ואף הכרחי להתייעץ עם מומחה בתחום.
כך, אם בדירה שאינה מזכה עסקינן, ישלם מקבל המתנה במועד מכירת הדירה לצד שלישי מס שבח מעין כפול : הן את השבח ממועד שקיבל הוא במתנה את הדירה ועד למועד המכירה ובנוסף, את השבח מיום שהועברה הדירה לבעלות נותן המתנה ועד שהעבירה למקבלה.
אך אם מדובר בדירה מזכה, יהיה פטור מקבל המתנה מתשלום מס השבח בעת מכירתה רק אם עומד בתנאי "תקופת הצינון" הקבועה בחוק (כאשר עבור קטינים תקופת הצינון נספרת מיום שהגיעו לגיל 18). כך למשל :
- אם מקבל המתנה לא התגורר בדירת המתנה- צריך להמתין 4 שנים מיום שקיבל את המתנה ועד למועד בו מבקש למוכרה לאחר.
- אם מקבל המתנה התגורר בדירת המתנה – צריך להמתין 3 שנים בלבד.
לייעוץ ראשוני חייג 
חייג עכשיו
צור קשר