כמה מסוכן לרכוש דירה ללא טאבו? (מדריך משפטי)

קצב עליית מחירי הדיור בארץ הינו מסחרר כבר מזה למעלה מעשור והחלום להצליח לרכוש דירה מתרחק בצעדי ענק בכל שנה שחולפת ולכן, אם ניתקל בדירה הנמכרת במחיר סביר בו נוכל לעמוד, רוב הסיכויים שהעובדה כי אותה הדירה לא תהיה רשומה בטאבו לא תמנע מאתנו לרכשה.

אז אם כבר בחרתם לרכוש דירה שאינה רשומה בטאבו – חשוב להיות מודעים לסיכונים העצומים שיש בביצוע רכישה כזו ולבטח, כאשר עושים זאת ללא ליווי משפטי, בחינה והכוונה נכונה אשר יכולה למנוע הפסדים של מאות אלפי שקלים.

מה זה דירה ללא טאבו?

דירה ללא טאבו משמעה בפועל כאדם ללא מספר זהות. כפי שניתן לזהות כל אדם באשר הוא לפי תעודת הזהות שלו, כך ניתן לזהות כל דירה לפי נסח הטאבו שלה. מה צריך לזהות – למשל את פרטי הדירה, את גודלה, את בעליה, האם קיימות חריגות בניה, האם קיימים עיקולים או צווי הריסה, האם קיימים שעבודים או משכנתאות, או הערות אזהרה מגבילות אחרות.

רכישת דירה ללא טאבו ללא בדיקות – בהכרח "חתול בשק"

בהנחה שרכישת דירה שאינה רשומה בטאבו עומדת על הפרק, הרי כל שיהיה לרוכש להסתמך עליו יהיו המילים והמידע שימסור לו המוכר והוא בלבד. כלומר, הוא מעמיד עצמו מלכתחילה בסיכון גבוה ביותר!

רק על מנת לסבר את האוזן, שווה לעצמך כי לאחר העברת כל התמורה הכספית גילה הרוכש לפתע כי על הדירה רובצת משכנתא של מיליון ₪ וזכויות הבנק בדירה הרי גוברות על שלו (הרי לו אין לו כל זכות קניין בדירה) ועתה, עומד הרוכש בפני שוקת שבורה ואין לו על מה להלין אלא על עצמו.

איך להתגבר על הסיכונים – מה צריך לבדוק?

אם מדובר בעסקה מאוד אטרקטיבית והרוכש מעוניין בדירה על אף שאינה רשומה בטאבו (או בשום פנקס זכויות אחר), טוב יעשה אם ישכור שירותי עורך דין אשר יבצע את הבדיקות ההכרחיות לפחות על מנת לצמצם את הסיכונים ככלל שניתן ובין היתר יכול עורך הדין לבדוק:

1. מי הבעלים של הדירה – אמנם הדירה לא רשומה, אך בעליה כן וניתן לחקור ולבדוק אודותיו – האם אדם בעייתי או אמין ? האם שמו נקשר עם נושים וחובות ? האם הינו בעל משפחה ? היכן עובד ? וכיו"ב בדיקות שניתן ללמוד מהן על מהימנותו של אדם.
2. האם הדירה לא נרשמה מטעמים תמימים – לעיתים מדובר בבעלים שכלל לא ידעו כי אינם רשומים, או בכאלה אשר לא השלימו את הרישום מטעמי חיסכון בעלויות למשל, או אפילו בכאלה שלא ייחסו לכך חשיבות .
3. האם הדירה לא נרשמה מטעמים מחשידים – אי רישום שאינו "מריח טוב" למשל ניסיון להברחת נכסים, סכסוך עסקי, גירושין או ירושה. בכל מקרה, זה אמור לעורר חשד מספיק אצל הרוכש שימנע ממנו לבצע את העסקה.

מתי פחות מסוכן לרכוש דירה שאינה רשומה בטאבו?

1. דירה חדשה מקבלן – בפרויקטים חדשים ידוע הוא כי לוקח לא מעט זמן לקבלן (באמצעות מורשים מטעמו) להשלים את רישום הפרויקט כולו בכלל ואת רישום הדירות בפרט ולכן ומאחר ולרוכש יש בטוחות כנגד הכספים שמשלם לאורך כל הדרך אזי קיים פחות סיכון.
2. דירה הרשומה בחברה משכנת – ישנן דירות יד 2 רבות בארץ הרשומות עדיין בחברות משכנות וטרם נרשמו על שם הבעלים. יש לבדוק מדוע טרם הושלם הרישום (על פי רוב אי הרישום נובע מעצלנות גרידא)

בכל מקרה ובכל הקשור לחברה משכנת, הרי שגם אם הדירה אינה רשומה בטאבו, ניתן להוציא אישור זכויות של אותה הדירה – בו ניתן יהיה לראות את כל הפרטים הרלוונטיים והמהותיים לאותה הדירה, לרבות משכנתאות אם קיימות.

נראה כי לעיתים גם רכישת דירה שאינה רשומה בטאבו לא תהווה מהלך מסוכן, אך תמיד חשוב לבדוק מדוע אינה רשומה שאחרת יהיה זה מסוכן ובלתי אחראי, בלשון המעטה, לרכוש דירה שאינה רשומה בטאבו וההשלכות הכספיות עבור הרוכש עלולות להיות הרסניות/