זכרון דברים בעסקת מקרקעין

מזל טוב! מצאתם את דירת חלומותיכם? הגיע לכם קונה והסכמתם על המחיר? הכל נראה ורוד ואתם לא רוצים להפסיד את העסקה? אל תעשו שום צעד לפני שתקראו היטב את המאמר הבא!

זיכרון דברים בעסקת מקרקעין הוא מסמך משפטי מחייב אשר נערך בשלב מוקדם מאוד בין בעלים של נכס מקרקעין שמעוניין למכור אותו לבין הקונה הפוטנציאלי של אותו הנכס.

למרות שבקרב מחוזותינו רווחת תחושה מוטעית כאילו זיכרון דברים הוא סתם עוד פתק שעליו חותמים שני הצדדים כדי להביע רצינות לקראת חתימה על הסכם מכר מחייב, במציאות המשפטית מדובר במסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין עד כדי כך שהוא יכול להיחשב אפילו כהסכם מכר – כולל אכיפה שלו ככזה (וכבר היו דברים מעולם).

האם הייתם מסתכנים בחתימה על מסמך שמחייב אתכם לקנות או למכור נכס לפני שעורך דין מומחה במקרקעין ועוד מומחים נוספים היו מבצעים עבורכם בדיקות נאותות ביחס לנכס (למשל שהוא נקי משעבודים ועיקולים, שלא נמכר כבר לצד ג' לפניכם ועוד)?

לכן בפתח הדברים נמליץ לכם בחום רב שלא לחתום על זיכרון דברים בשום אופן ובפרט לא לפני שקיבלתם ייעוץ משפטי פרטני מעורך דין ביחס לדירה.

מה משמעותו של זכרון דברים בעסקת מקרקעין?

זיכרון דברים בעסקת מקרקעין צריך להיות בכתב. לכן, לחיצת ידיים כללית והסכמות עקרוניות בעל פה, שמוכפפות למשא ומתן בין עורכי הדין של הצדדים אינן נחשבות כזיכרון דברים.

משמעותו של זיכרון דברים כפי שציינו עשויה להיות קיצונית מאוד עבור הצדדים עד כדי כך שהוא עלול להיחשב כהסכם מכר לכל דבר וענין – כולל דרישה של אחד הצדדים לאכוף אותו על הצד השני, או דרישה לרישום הערת אזהרה בטאבו על עצם קיומו של זיכרון הדברים.

כמו כן, כאשר חותמים על זיכרון דברים יש לדווח תוך 30 יום לרשויות המס על החתימה עליו (ולשלם מיסים בהתאם!), ובמצבים מסוימים עצם החתימה עליו יכולה לחייב אתכם למכור או לקנות נכס מבלי שעורך דין מקרקעין מיומן ביצע לגבי בדיקות נאותות מספיקות – מה שעלול להוביל אתכם לצרות צרורות במידה והמוכר למשל ידרוש לאכוף את קיום זכרון הדברים כהסכם מכר.

במה שונה זיכרון דברים במקרקעין לזיכרון דברים בעסקאות אחרות (מכירת רכב, לדוגמא)?

כפי שציינו, מה שמייחד זיכרון דברים במקרקעין, להבדיל מזיכרון דברים בעסקאות אחרות זו הדרישה החוקית לכך שהוא יהיה בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין).

בדומה לזכרון דברים במקרקעין, גם זכרון דברים לרכישת רכב לדוגמה מהווה נדבך משפטי מחייב בין הצדדים אלא שלגביו אין דרישה שיערך בכתב.

לכן, בתנאים מסוימים ואם יוכח שבעיני אדם סביר שמסתכל על נסיבות המקרה נראה כאילו הצדדים החליטו ("גמרו בדעתם" בשפה משפטית) ליצור יחסים משפטיים מחייבים אז גם לחיצת יד לדוגמה עשויה להתפרש ככוונה ליצירת יחסים משפטיים ולחייב את הצדדים.

האם ניתן לבטל זיכרון דברים למכירת דירה?

תלוי באופן שבו הוא מנוסח. באופן עקרוני, אם אין שום התייחסות בגופו לביטולו, ואם המסמך מפורט דיו, לא ניתן לבטלו שלא בהסכמת שני הצדדים.

הדבר תלוי בתוכנו בעיקר קרי רמת הפירוט שלו אודות הנכס, מיקומו המדויק, מצבו, תנאים מסחריים נוספים כגון תמורה, מועדי תשלום ומסירת הנכס ועוד. יחד עם זאת, אין בהיעדר פירוט כדי לשלול את תוקפו והנה עוד סיבה נוספת מדוע כדאי להימנע ממנו.

לכן אנחנו חוזרים על המלצתנו שלא לערוך זיכרון דברים למכירת דירה! נשוב ונזכיר כי גם אם ניתן לבטלו וגם אם לא – המשמעויות של זיכרון הדברים נותרות כמות שהן (לרבות החובה לדווח ולשלם מסים בגינו תוך המועדים הנקובים בחוק והחובה לעדכן עם תצהירי ביטול עסקה בהתאם).

אם בכל זאת משום מה לא שפר עליכם גורלכם ואתם מוכרחים להיכנס להרפתקה שבחתימה על זיכרון דברים בעסקת מקרקעין, אל תעשו זאת ללא קבלת ליווי משפטי צמוד מעורך דין שבקיא במקרקעין! להלן נצרף דוגמה לזיכרון דברים בעסקת מקרקעין "בלית ברירה".

זכרו שכאשר אינכם חותמים על זיכרון דברים (אגב היום אפילו הודעות בווצאפ עלולות להיחשב כמחייבות, אז היזהרו גם מזה), אתם מאפשרים לעצמכם מרחב תמרון גדול יותר הן ברמה המשפטית והן ברמה המסחרית מול הצד השני וזאת באמצעות משא ומתן ובדיקות משפטיות מקיפות שעורך הדין שלכם יבצע עבורכם במסגרת המו"מ לחתימת הסכם המכר. מזל טוב ובהצלחה!

נוסח לדוגמא של זכרון דברים

חשוב לנו לתת לכם ערך וצירפנו עבורכם נוסח של זיכרון דברים לדוגמה. תוכלו להתרשם או לעשות בו שימוש.