האם מומלץ לרכוש דירה מחולקת? (מדריך משפטי)

בגדול – התשובה שלילית! דירה מחולקת טומנת בחובה סיכונים רבים לבעל הדירה ומעבר לכך, מהווה עבירה פלילית (!) שאף יכולה להוביל להטלת קנסות כספיים גבוהים בשיעור של מאות אלפי שקלים על בעל הדירה.

אך כמו בתחומים רבים, גם כאן ניתן לראות כי הפיתוי להרוויח סכומי כסף גדולים יותר בעבור אותו הנכס, גורם לרבים להתעלם מחומרת העבירה, או שלא לבדוק מלכתחילה את ההיבטים החוקיים של חלוקת דירה.

דירה מחולקת – מה הכוונה?

דירה שחולקה באופן שונה מזה שתוכננה בהתחלה. כלומר, דירת חדר שהופכת לדירת 2 חדרים (למשל), כשכל דירה כזו הופכת ליחידה בפני עצמה הכוללת חדר שינה, מטבח, שירותים ומקלחת. לעיתים יהיו חללים או מונים משותפים ולעיתים הכל יהיה בנפרד.

ניתן לראות דירות מחולקות בעיקר באזור המרכז, שם דמי השכירות גבוהים וישנו ביקוש ליחידות בשווי דמי שכירות נמוך יותר.

דירה מחולקת – מה היתרונות?

1. עבור השוכר – ימצא דירה קטנה יותר במחיר שפוי באזור מבוקש.
2. עבור בעל הנכס – רווחיות גבוהה. ברור כי אם בעל הנכס ישכיר שתי דירות או שלוש במקום אחת, גם אם יגבה פחות דמי שכירות בעבור כל דירה, עדיין יקבל סכום כולל שהוא גבוה יותר.

חסרונות רבים – לא מומלץ לרכוש דירה מחולקת

היתרון היחיד שיש לבעל הנכס הגם שהינו יתרון מהותי ולא מבוטל, הינו בהיבט הכספי. אך מאידך חשוב לשים לב לחסרונות הרבים הקיימים ברכישת דירה מחולקת:

1. עבירה פלילית – מדובר בעבירה פלילית שיואשם בה בעל הנכס (ואף השוכר בעצמו) ויסתכן בקנסות גבוהים (לצרכי הרתעה), צווי הריסה ובעונש מאסר בפועל. גם אם הרוכש לא זה שחילק, עדיין יואשם בעבירה זו אם בעת גילוי העבירה היה הוא כבר הבעלים של הנכס(!).
2. בעיית מימון – כאשר ירצה רוכש לרכוש דירה מחולקת ויזדקק למשכנתא לצורך רכישתה יתקל בבעיית מימון שכן, השמאי לא יאשר את השמאות בעבור דירה מחולקת שנבנתה כך ללא היתר בניה.
3. בעסקת מכר – אם ירצה בעל דירה מחולקת למכור אותה לאחר מכן, יתקל בבעיה בקבלת אישור עירייה שכן, פקח מטעם העירייה לא יאשר דירה מחולקת ואף יתכן כי יצטרך לשלם היטל השבחה.
4. דירה יד 2 – דירה מחולקת אינה דירה חדשה, תמיד תהיה משומשת לאחר שיפוץ. בניה ברמה ירודה וזולה (על פי רוב) ולא מעניקה באמת חווית מגורים לשוכרים.
5. התמודדות עם מספר דיירים – ככל שיש יותר דירות יש יותר דיירים ובאופן טבעי, יותר נקודות חיכוך ויותר אופרציות (כמו יותר חשבונות שוטפים לתשלום ומעקב אחריהם).
6. לחץ וחשש מהלשנה לרשויות – מאחר ודירה מחולקת אינה חוקית, הרי שבכל רגע נתון יכול מי מהדיירים או השכנים או אחר להלשין על בעל הנכס, מה שיוצר מצב שבעל הנכס מצוי בחשש יומיומי והוא חייב לרצות את הדיירים – נוח אף לסחטנות מצידם.
7. חשיפה לתביעה אזרחית – דיירי הבניין בו מצויה הדירה המחולקת יכולים להחליט כי ריבוי הדיירים כתוצאה מחלוקת הדירה פוגע בשגרת חייהם ואז, בנוסף לכך שילשינו לרשות המקומית בדבר עבירה, יכולים הם גם לתבוע את בעל הנכס בתביעה אזרחית.
8. חשיפה לתשלום מיסים – בעל הנכס לא יוכל ליהנות מהפטורים הקיימים בחוק על מס שבח או רכישה בעת רכישת הדירה או מכירתה.

האם אפשר לקבל היתר לדירה מחולקת?

1. היתר מלכתחילה – אם בדירה יהיה מטבח אחד משותף לכל הדירות – יכול להינתן היתר (או בבית פרטי בתנאים המנויים בחוק).
2. היתר בדיעבד – מאחר ומדובר על ריבוי דיירים והכבדה על תשתיות הבניין והרחוב (שכן אין מדובר במספרים שנלקחו בחשבון בהיתר הבניה המקורי לבניין), קשה עד בלתי אפשרי לקבל היתר בדיעבד.

לוקחי הסיכונים ימשיכו לקחתם גם במחיר כל המפורט לעיל, אז אם יש לך לב חלש ומטבעך שונא סיכון, ממש לא מומלץ עבורך לרכוש דירה מחולקת!