5 דברים שחייבים לדעת על רכישת דירה בקבוצת רכישה

קיימות בדיקות הכרחיות שיש לבצע טרם ההתקשרות בקבוצת רכישה. למעשה, כאשר אנו שוקלים לרכוש דירה בקבוצת רכישה, יש לפעול במשנה זהירות ולבדוק מראש על התהליך. שכן, יש להיות מודעים לחסרונות לצד היתרונות בתהליך זה.

#1 מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה מהווה קבוצה של רוכשים המתארגנים יחדיו באמצעות גורם מארגן, על מנת לרכוש את המקרקעין, ולאחר מכן לבנות מבנה מגורים שבו כל אחד מקבוצת הרוכשים המתאגדים יקבל נכס מסוים, אשר הוסכם ונחתם בניהם בהסכם שיתוף.

הגדרת קבוצת רכישה מופיעה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג- 1963, בתיקון מס׳ 69 תשע״א -2011, ולפיה ״קבוצת רכישה״ – קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית –

1. כס שאינו דירת מגורים;
2. נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים;

לעניין הגדרה זו-

״גורם מארגן״ – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור;

#2 חסכון כספי

הרוכשים המתאגדים לקבוצת רכישה חוסכים כסף רב, דבר שלא בא לידי ביטוי ברכישת דירה יד שנייה או רכישת דירה מקבלן. למעשה, חשוב להבין כי חברי הקבוצה הם למעשה יזם עצמאי, וזו המשמעות של להיות חבר בקבוצת רכישה.

חברי הקבוצה פטורים מתשלומים של:

פטור ממע״מ על רכיב הקרקע – קבוצת רכישה המורכבת מאנשים פרטיים ולא כבית עסק, הרוכשת קרקע אינה משלמת מע״מ על הקרקע, מלבד המס על הקרקע.

פטור מתשלומי היטל פיתוח ואגרות בניה – כל אחד מחברי קבוצת הרכישה פטור מתשלומי היטל פיתוח ואגרות בניה.

חסכון הרווח של היזם – בקבוצת רכישה אין יזם, קבוצת הרכישה רוכשת בעצמה את הקרקע ומתנהלת באופן ישיר מול הקבלן, דבר המהווה חסכון משמעותי.

יש לשים לב, כי הרבה פעמים החיסכון של חברי הקבוצה בא בעוכריהם, עם הסתבכות הפרויקט. כך למשל, כאשר הקבוצה מתפרקת בשל חוסר הצלחה של המארגן בשיווק העסקה, ובמקרים מסוימים הרוכשים עתידים לאבד כסף. שכן, הרוכשים לא יקבלו בחזרה את סך הסכום שכבר הוציאו.

#3 ברכישת דירה בקבוצת רכישה, לא חלים החוקים שנועדו להגן על רוכשי דירות

בעוד שרכישת דירה מקבלן מוסדרת במספר חוקים כמו חוק המכר (דירות), חוק החוזים האחדים, במטרה להגן על הרוכש על ידי הבטחת נושאים כמו, מחיר סופי של הדירה, קבלת פיצוי על איחור במסירה ועוד.

בקבוצת רכישה אין חוקים המגנים על החברים בקבוצת הרכישה, דבר המקשה על אופן קבלת הפיצוי. כך למשל, בנוגע לתמחור ראשוני שגוי. שכן, מחיר הדירה עשוי להשתנות, באופן שהעלות הסופית אינה מוגדרת. ולכן, חשוב טרם חתימה על הסכם השיתוף, לערוך בדיקת עלויות אצל שמאי מקרקעין. דוגמה נוספת, עיכוב במועד אכלוס ומסירה בשל עיכוב בזמנים בשלב רכישת הקרקע או בשלב המימון העשוי להתארך.

במילים אחרות, מכיוון שחברי הקבוצה הם היזמים בעצמם, לא חלים עליהם ההגנות שנועדו להגן על רוכשי דירות, כמו רכישת דירה מקבלן.

#4 תהליך רכישת הדירה בקבוצת רכישה

תחילה, נעזרים בעו״ד המנוסה בתחום שכן יש לחתום על מספר הסכמים, מלבד הסכם ייצוג עם עו״ד הקבוצה. שכן, יש לחתום על הסכם מול בעלי הקרקע, תוך ניהול משא ומתן, הסכם שיתוף מול כל חברי הקבוצה, הסכם ליווי בנקאי והסכם עם קבלן, לעיתים עם מספר קבלנים. לאחר מכן, מתנהלים מול הרשויות המקומיות על מנת לקבל היתר בנייה.

בדרך כלל מי שפועל לקבלת ההיתר הוא האדריכל של הפרויקט. בתום בחירת בנק מלווה וקבלן ביצוע של הפרויקט, הליך הבנייה יוצא לפעול.

#5 כדי להגיע לרכישת דירה בקבוצת רכישה, באופן שהעסקה תהיה כדאית לרוכש, חשוב להתנהל עם עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין

לסיכום, כאשר אנו בוחרים לרכוש דירה דרך קבוצת רכישה יש להכיר את החסרונות לצד היתרונות כמו חסכון כספי רב, שלא ניתן למצוא ברכישת דירה יד שנייה וברכישת דירה מקבלן. ולכן, חשיפה זו חשובה למעוניינים לרכוש דירה דרך קבוצת רכישה, בכדי לבצע בחירה מושכלת.