דירת מגורים מזכה היא דירת מגורים, ששימשה בעיקר למגורים לאחת משתי תקופות:
(א) לפחות ארבע שנים לפני המכירה שלה. לדוגמה – דירה שמשמשת למגורים משנת 2018 ורוצים למכור אותה בשנת 2023 – תיחשב כ"דירת מגורים מזכה" שכן משנת 2018 עד שנת 2023 חלפו 5 שנים (למעלה מ-4).
(ב) לפחות 80% מהתקופה שבגינה מחושב השבח. לדוגמה – דירה שנרכשה בשנת 2010 כ"דירה על הנייר". הדירה קיבלה טופס 4 רק בחודש דצמבר 2021 והחלו לגור בה מיד לאחר מכן. בשנת 2023 מעוניינים למכור את הדירה.
"התקופה שבגינה מחושב השבח" זה הזמן שחלף ממועד הרכישה [2010] עד מועד המכירה [2023] ולכן במקרה זה התקופה היא 13 שנים. 80% מ- 13 שנים הם כ-10 שנים.
כמו שציינו, בפועל הדירה שימשה למגורים מחודש דצמבר 2021 כלומר קצת יותר משנה עד 2023, ולכן לא מדובר בדירת מגורים מזכה. אם טופס 4 היה מתקבל בשנת 2011 ומאז היו גרים בדירה אז בהחלט זו הייתה דירה מגורים מזכה (שכן מאז 2011 עד 2023 עברו 12 שנים שהם מעל 10 שנים (המהווים כזכור 80% מהתקופה בגינה מחושב השבח)).
אם הדירה שלכם לא עונה על אחת משתי האפשרויות האלו, מדובר בדירת מגורים שאינה מזכה. זהירות – מוקש לפניכם – אם לא מדובר בדירת מגורים מזכה אתם כלל לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח, אפילו אם אתם עומדים ביתר התנאים הקבועים בחוק.
כדאי מאוד שתפנימו את המשמעות של המשפט האחרון וזכרו אותו היטב לפני שאתם מתקדמים עם מכירת הדירה. אם הדירה שלכם לא תוכר כדירת מגורים מזכה – אתם לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה!
עורך דין מנוסה ידע לדייק ולשאול את השאלות הנכונות כדי לברר אם אתם עומדים בתנאי החוק או לא. אם אתם מתלבטים איך וממתי מחשבים את המועדים אל תחשבו פעמיים ופנו לעורך דין הבקיא בתחום. חישוב לא נכון, אפילו של יום אחד, יכול לעלות לכם מאות אלפי שקלים. עדיין מתלבטים?
סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין
סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע "תקופת צינון" במסגרתה לא יינתן פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה במתנה גם אם היא עומדת ביתר תנאי החוק.
תקופת הצינון עומדת כיום על 4 שנים אם הדירה לא שימשה למגורי קבע של המוכר (כלומר עליו להמתין 4 שנים מיום שהתקבלה במתנה על מנת להיות זכאי למכור אותה בפטור ממס שבח); אם הדירה כן שימשה למגורי קבע של המוכר תקופת הצינון מתקצרת ל-3 שנים.
ביחס לקטינים שקיבלו דירות במתנה – אם המוכר קיבל את הדירה במתנה לפני שמלאו לו 18 שנים, תקופת הצינון מתחילה להיספר מיום שמלאו לו 18 שנים.
חשוב מאוד לשים לב שגם אם הדירה עצמה לא התקבלה במתנה, אלא למעלה מ-50% ממחיר הדירה התקבל בתור מתנה כספית בשלוש השנים שקדמו לרכישתה – המחוקק רואה בדירה כזו כדירה שהתקבלה במתנה, וגם לגביה יחולו תקופות הצינון והמגבלות שפורטו לעיל.
על כל פנים, גם אם אתם זכאים לפטור אל תשכחו שתקרת הפטור המעודכנת לשנת 2023 היא 4,846,000 ₪. מעבר לסכום זה לא יחול פטור ממס שבח.
האם קיים פטור מס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה?
אם קיבלתם דירה במתנה, או אם קיבלתם מתנה כספית בשלוש השנים שקדמו למכירת הדירה שהשווי שלה עולה על 50% מהמחיר שרכשתם בו את הדירה – לא בטוח שאתם זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה.
התנאי הראשון שצריך לבדוק הוא שהדירה שאתם רוצים למכור היא "דירת מגורים מזכה".
איך נכון יותר להיערך למכירת דירה שהתקבלה במתנה?
- כשניגשים לעסקת מכירה של דירה שהתקבלה במתנה חשוב כי תוודאו שמדובר בדירת מגורים מזכה! אם יש לכם התלבטות קלה שבקלות אל תהססו לפנות לעורך דין בקיא ומנוסה. חישוב שגוי עשוי לעלות בתשלום מס של מאות אלפי שקלים ואף יותר. חישוב מדויק וייעוץ נכון יכולים לחסוך לכם את תשלום המס לאפס.
- תוודאו שאתם לא חותמים על שום מסמך בקשר למכירת הדירה (כולל זיכרון דברים) עד שחלפה תקופת הצינון הרלבנטית הקבועה בסעיף 49ו לחוק (4 שנים אם המוכר לא מתגורר בדירה ו-3 שנים אם כן).
- בדקו בן כמה היה מקבל המתנה בקבלתה ושימו לב למועד שממנו מתחילה להיספר תקופת הצינון (מאז שהגיע לגיל 18).
- אם מדובר בדירה שרכשתם – תוודאו שפחות מ-50% מהכסף עמו רכשתם את הדירה התקבל במתנה ב-3 השנים שקדמו למכירה כדי לדלג על תקופת הצינון החלה על דירה שהתקבלה במתנה. אם קיבלתם סכום גבוה מ-50% כאמור במתנה בשלוש השנים שלפני המכירה, מומלץ להמתין.
- אם סכום מכירת הדירה עובר את תקרת הפטור – תשמרו חשבוניות מס עבור הוצאות שונות בקשר לדירה על מנת לנכות אותן ממס השבח שכן יחול מעל לתקרת הפטור.
לייעוץ ראשוני חייג 
חייג עכשיו
צור קשר