החלפת שוכר באמצע חוזה

חוזה שכירות מציין, בין היתר, את זהויותיהם של המשכיר ושל השוכר, ואת תאריך תחילתו ותאריך סיומו של החוזה. לכן, על פניו, נראה שבמהלך כל תקופת החוזה, זהות השוכר צריכה להישאר זהה. מאמר זה יענה על השאלה אם אכן כך הדבר.

האם אפשר להחליף שוכר באמצע חוזה?

ברבים מחוזי השכירות, קיים מלכתחילה סעיף המציין כי השוכר יכול להודיע למשכיר על רצונו לסיים את החוזה לפני התאריך המוגדר כתאריך סיום החוזה, זאת בתנאי שהוא עושה כן לכל הפחות 90 ימים לפני תאריך זה.

אם השוכר עושה כן, ניתן להחליף את השוכר באמצע החוזה.

אם חוזה השכירות לא מכיל סעיף שכזה, ייתכן והוא מכיל סעיף דומה המאפשר לשוכר להכניס לדירה שוכר חלופי במקומו או להשכירה לשוכר משנה: אדם השוכר את הדירה מהשוכר הראשי, שנכנס לנעלי המשכיר בחוזה ביניהם.

אם חוזה השכירות לא מכיל כל התייחסות באשר לשוכר חלופי ו/או לשוכר משנה, מתקיימות הוראות סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה: ניתן לחליף שוכר באמצע חוזה, בתנאי שהמשכיר מסכים לכך מראש (קרי, בטרם כניסת השוכר החדש לדירה) ובכתב.

ואולם, אם המשכיר מסרב לכך מטעמים בלתי סבירים או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, ניתן להחליף שוכר באמצע חוזה גם בלי הסכמת המשכיר.

מהם טעמים בלתי סבירים?

מכיוון שפעמים רבות, אדם אחד נוטה לראות דבר מסוים כסביר ואילו אדם אחר נוטה לראות את אותו הדבר בדיוק כדבר שאינו סביר, קשה לומר באופן חד משמעי מהו טעם בלתי סביר ומהו טעם סביר.

ואולם, ישנם טעמים מסוימים שאם בגינם המשכיר מסרב להחלפת שוכר באמצע חוזה, מקובל לראותם כסבירים:

• טעמים כלכליים: אם השוכר החלופי הפוטנציאלי אינו יכול, מבחינה כלכלית, לשלם דמי שכירות בגובה שנקבע בחוזה (למשל, בחוזה נקבע שדמי השכירות הן 7000 ש"ח, והשוכר החלופי הפוטנציאלי יכול לשלם רק 3000 ש"ח), מדובר בטעם סביר להתנגדות.
• זהות השוכר החלופי הפוטנציאלי: אם לדוגמא, הדירה נמצאת בסמוך לבית חולים וככזו מעדיף המשכיר שיתגוררו בה רק עובדים מבית החולים, והשוכר החלופי הפוטנציאלי אינו נמנה על עובדי בית החולים, יש היגיון מאחורי התנגדות המשכיר לכך שאותו אדם ישכור את הדירה.
• סוג הנכס: אם לנכס יש ייעוד ציבורי (לדוגמא, מדובר בקרקע של הממשלה), והשוכר מעוניין להחליף את עצמו בצד שלישי שלא עבר מכרז, התנגדות המשכיר לכך היא לגיטימית.

התנגדות של המשכיר מטעמים אחרים צפויה להיחשב להתנגדות מטעמים בלתי סבירים, אך הדבר תלוי בקביעה של בית המשפט, שבוחן כל מקרה לגופו. יש לציין, שנטל ההוכחה שמדובר בהתנגדות מטעם בלתי סביר, הוא על השוכר.

מהם תנאים בלתי סבירים?

על פניו, אם המשכיר נותן את הסכמתו להחלפת שוכר באמצע חוזה אך מתנה אותה בתנאים מסוימים, לא ניתן לראות בכך הסכמה מצד המשכיר ולא ניתן להחליף שוכר באמצע חוזה.

עם זאת, אם התנאים אותם מציין החוזה הם בלתי סבירים, החלפת שוכר באמצע חוזה היא פעולה אפשרית.

אין רשימה סגורה של תנאים סבירים ושאינם סבירים, אך דוגמאות לתנאים שאינם סבירים הן:

• דרישת המשכיר מהשוכר החלופי הפוטנציאלי דמי שכירות בגובה רב הרבה יותר מגובה דמי השכירות שאותם שילם השוכר המקורי
• הגבלת זהותו של השוכר מטעמים לא רלוונטיים (למשל, אם המשכיר מציב תנאי שהשוכר החלופי יהיה בעל עיניים כחולות בלבד).