חישוב מס שבח – כיצד

בישראל הוסדרו מיסים שונים החלים על עסקאות מקרקעין, ובהם מס שבח. מס שבח מוטל בישראל מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. מס שבח הוא מהמיסים המוטלים על מכירת זכות במקרקעין על ידי אדם או תאגיד, ומחושב לפי אחוז מהפער שבין שווי הנכס ביום קנייתו לבין שוויו ביום מכירתו.

לשם בחינת גובה מס השבח, יש לבחון אם מדובר במכירת מקרקעין, הגדרת הזכות במקרקעין, בחינת יום רכישת הנכס ובחינת יום מכירתו.

מהו מקרקעין ומהי זכות במקרקעין?

מקרקעין, כהגדרתה סעיף 1 לחוק, הינה קרקע ועליה בית, בניין וכל דבר המחובר דרך קבע לקרקע, והנמצא בישראל. זכות במקרקעין הינה בעלות, או חכירה מעל 25 שנים, לרבות הרשאה לשימוש במקרקעין והרשאת ממ"י לחדשו.

מהו יום רכישת ומכירת הנכס לצורך חישוב מס השבח?

"מכירת הנכס": מכירת הנכס הינה פעולה המוגדרת בחוק. לא כל העברת נכס מקרקעין מאדם אחד למשנהו תהווה מכירה. הגדרת הפעולה של מכירת נכס נמצאת בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

המחוקק הוציא מהגדרתה של מכירה, מקרים שונים ובהם העברת דירה בירושה, הקניה לאפוטרופוס או נאמן, העברה בעקבות פס"ד בתביעת גירושין, שינוי למלאי עסקי בחלוף 4 שנים מהרכישה ועד המכירה וכו'.

כיצד מחושב שווי הנכס?

שווי הנכס ביום המכירה הינו השווי להערכת חישוב המס השבח.

יום הרכישה (היום בו נרכש הנכס לראשונה על ידי המוכר) – ליום זה משמעות רבה לעניין גובה מס השבח:

• נכס שנרכש לפני שנת 1948 – שיעור מס השבח הינו 12%.
• נכס שנרכש בין 1948 – 1960 – שיעור מס השבח הינו 12% וכן 1% עבור כל שנה.
• נכס שנרכש בין 1961 – 07/11/2001 – שיעור מס השבח ליחיד הינו כ 50% מהשבח, ועבור תאגיד 36% מהשבח.
• נכס שנרכש לאחר 07/11/2001 – שיעור מס השבח ליחיד הינו 20% מהשבח ועבור תאגיד 25%.

נכס שניתן בירושה – יש לבחון את מועד פטירת המוריש. במידה והמוריש נפטר לפני התאריך 01/04/81, שווי רכישת הנכס הינו השווי הקבוע למס עיזבון או שווי הנכס ביום בו נפטר המוריש.

במידה והמוריש נפטר לאחר תאריך זה, שווי הרכישה יהיה לפי הסכום ששולם על ידי המוריש בעת שקנה את הנכס. קרי, היורש "נכנס לנעלי" המוריש ונהנה ממס שבח בשיעור נמוך.

פרמטרים נוספים לחישוב מס שבח – בנוסף להגדרת שווי המכירה, הרכישה ויום הרכישה, ישנם פרמטרים נוספים בהם מתחשב המחוקק, והם פחת, מדד ואינפלציה. סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כדלקמן:

פחת – סכום זה מהווה את הסכומים אותם ניתן לנכות לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה, וכן את הסכומים אותם הפחיתו מהמחיר המקורי של המקרקעין.

יתרת שווי הרכישה – משווי הרכישה מפחיתים ניכויים אותם התיר המחוקק לנכות. לשווי זה מוסיפים את הפחת. את התוצאה מכפילים במדד של יום המכירה ומחלקים במדד ביום הרכישה.

לתוצאה, יש להוסיף את המיסים הבאים: מס רכוש, ארנונה (מיסים עירוניים), הוצאות המותרות בניכוי כפול מדד יום המכירה ובחילוק במדד יום גמר ההשבחה, הוצאות ריבית ריאלית כפול מדד יום המכיר וחלקי מדד שפורסם ב-15 ליולי לשנת המיסים, ערך ההוצאות ששולמו לאחר היום בו נמכרה הדירה.

אינפלציה – על סכום אינפלציוני שהצטבר עד לתאריך 31/12/93 יוטלו מיסים בגובה 10%. חלק מהשבח, שהינו הסכום שבו עולה היתרה של שווי רכישת המקרקעין על היתרה של שווי רכישת המקרקעין, הינה הסכום האינפלציוני.

שבח ריאלי הוא שבח מינוס הסכום האינפלציוני החל מיום 7.11.2001 יושתו שיעורי מיסים אלה על היחיד ועל תאגיד.

סיכום – בישראל מוסדרים בדיני המיסים, דין לעניין מס שבח על מכירת זכות במקרקעין. לשם חישוב מס השבח, יש לבחון קריטריונים שונים ובהם יום רכישת הנכס, יום מכירתו, הוצאות שונות ועוד.