מה חשוב לזכור לפני שרוכשים מקרקעין מקבלן?

פרויקטים רבים של בנייני דירות נבנים כיום בכל רחבי הארץ. במאמר זה נסקור את הדברים שחשוב לזכור לפני שמבצעים עסקת מקרקעין עם קבלן, ונסביר מדוע חשוב לבצע עסקת מקרקעין רק בליווי צמוד של עורך דין מקרקעין, או משרד עורכי דין בישראל מתחום זה.

האם אתם יודעים משהו על הקבלן שלכם?

עסקת מקרקעין לא מבצעים עם כל אחד. הסיפור של "חפציבה" עדיין מהדהד בראש של כל זוג ומשפחה שמחליטים לרכוש מקבלן דירה, המיועדת לשמש כבית של המשפחה וכנכס היציב והבסיסי ביותר שלה.

אמנם מאז אותו מקרה המחוקק דאג לחוקק סעיפי חוק שנועדו להגן על הקונה, אולם אין זה פוטר את הקונה מלברר שמדובר בקבלן עם "קבלות", וכן את מצב הקרקע המיועדת לבנייה. מומלץ לבדוק בעיקר את הפרטים הבאים:

1. רישיון קבלן– קבלן הבונה בנייני דירות צריך להחזיק ברישיון רשמי ותקף לשמש כקבלן כזה, ולהיות רשום ב"פנקס הקבלנים". הנפקת הרישיון וניהול הפנקס הם באחריותו של רשם הקבלנים הפועל מטעם שר הבינוי והשיכון.
2. מצב כלכלי– רצוי לבדוק, עד כמה שניתן, מה מצבו הכלכלי של הקבלן, וכן את מצב נכסי החברה שבבעלותו.
3. קרקע נקייה משעבודים – כמו כן, יש לבדוק שהקרקע המיועדת לבנייה, נקייה מעיקולים ושיעבודים ואין עליה הערות אזהרה.

מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין, או במשרד עורכי דין בישראל מתחום זה, על-מנת לבדוק פרטים אלו.

אילו פרטים מומלץ לכלול בחוזה המכר?

מומלץ שהפרטים הבאים יהיו כלולים בחוזה המכר:

1. סעיף שינויים– מומלץ להוסיף לחוזה המכר סעיף המאפשר לקונה לבקש מהקבלן לבצע שינויים או להוסיף תוספות לדירה. מאידך, יש לדאוג שכל שינוי בדירה או בזמני הבנייה יהיו בהסכמת הקונה.
2. מחיר הדירה – עורך דין מקרקעין דואג שבחוזה המכר יצוין מחיר הדירה כולל מע"מ.
3. אופן התשלומים – עורך דין מקרקעין גם דואג לכך שאופן התשלומים לקבלן עבור הדירה יהיה ברור ותלוי בהתקדמות הבנייה. כמו כן, עורך דין מקרקעין נוהג לדאוג לכך שעם התשלום הראשון לדירה תיכתב הערת אזהרה לטובת הקונה ושהתשלום האחרון יימסר למוכר רק עם קבלת המפתח לדירה.
4. מועד המסירה – יש להכניס לחוזה המכר סעיף המציין את מועד מסירת הדירה לקונה. כמו כן, חשוב לנסח סעיף הקובע את שיעור הפיצויים שיינתנו לקונה אם הדירה לא תהיה מוכנה במועד זה.

מדוע חשוב לבצע עסקת מקרקעין רק בעזרת עורך דין מקרקעין, או משרד עורכי דין בישראל מתחום זה?

כאמור, עסקה לרכישת דירה מקבלן הינה לרוב העסקה המרכזית בחייו של אדם. בדרך-כלל זוגות חוסכים למען מטרה זו הון רב, המהווה את עיקר ההון שלהם, ולוקח על גבו בנוסף משכנתא על סכום גבוה.

לכן לא כדאי לקחת סיכונים בעניין זה, כפי שאדם לא לוקח סיכונים בנוגע לבריאותו ופונה לרופא מומחה בתחום המחלה שלו. בייחוד כאשר מבצעים עסקה עם קבלן, אשר מקבל ייעוץ משפטי צמוד ממשרד עורכי דין בישראל בתחום המקרקעין המלווה את פרוייקט הבנייה שלו.

לא קשה למצוא כיום משרד עורכי דין בישראל מתחום המקרקעין, הרבה עו"ד ברשת מפרסמים את עצמם ברשת בתחום המקרקעין. ולאור התחרות הגוברת בתחום ניתן גם למצוא משרד עורכי דין בישראל איכותי, מנוסה ומקצועי בתחום, במחיר טוב יחסית.

לאור החשיבות הגדולה של עסקת מקרקעין עם קבלן, הנחיתות המשפטית המובנית ביחס אליו והסיכונים הטמונים בעסקה כזו, מומלץ לא לחסוך בכסף ולשכור את שירותיו של משרד עורכי דין בתחום המקרקעין מהשורה הראשונה בתחום.

זה כמו שבהליך גירושים תבחרו שלא להתייעץ עם עו"ד דיני משפחה. מדובר, לטעמי, בהשקעה משתלמת בהסתכלות לטווח ארוך, שיכולה לחסוך הרבה עוגמות נפש ששוות לעיתים יותר מכל הון שבעולם.

סיכום

במאמר זה סקרנו "על קצה המזלג" את נושא רכישת מקרקעין מקבלן. כאמור, על-מנת למנוע עוגמות נפש בעתיד, מומלץ לבצע עסקת מקרקעין רק בעזרת ליווי משפטי צמוד של עורך דין מקרקעין, או משרד עורכי דין בישראל מתחום זה, מנוסה ומקצועי.