מכירת דירה – כללים למוכר המתחיל

נעבור אחרי השלבים אותם עובר הקונה ועליכם כמוכרים להקדים אותו ולוודא שהכל מסודר. אומנם לא תמיד נכון לחשוף את כל הקלפים אשר בידכם, אולם חשוב שתהיו מודעים לנושאים אותם הקונה עומד לבדוק.

שלב ראשון – בדיקת זכויות

עליכם לוודא, עוד לפני מכירת דירה כי נסח הטאבו נושא את שמכם. הקפידו שהשם יהיה זהה. אם נתתם ייפוי כוח לעורך הדין שלכם, עליכם לוודא ששמכם מתנוסס מעל ייפוי הכוח בהתאם לשם הרשום בטאבו.

לא תוכלו לתת ייפוי כוח אם הדירה רשומה על שם קרוב משפחה הגם שמדובר בבן או בת הזוג. שימו לב לכך מראש ומנעו אי נעימויות.

אם אתם בעלי מספר נכסים וגם אם לא- שימו לב שהנכס נשוא העסקה הינו הנכס המתואר ברישום. בדקו את עצמכם בשנית- האם יש לכם הערות אזהרה על הנכס? שעבודים? הפקעות? הסדרת כל אילו מראש יעזרו להבטיח את קיום העסקה.

אם אתם גרים בבניין מגורים בו יש תקנון מוסכם בין הדיירים ידעו את הקונה מראש.

שלב שני – בדיקת חובות

כעומדים בפני מכירת דירה, עליכם להמציא אישור עירייה שאין חובות על הנכס. ללא אישור שכזה, הטאבו לא יעביר את הנכס על שם הרוכש. אישור שכזה יכול להינתן על ידי מינהל מקרקעי ישראל או על ידי החברה המשכנת.

שלב שלישי – בדיקת תוכניות בנייה

אם ערכתם שיפוץ כזה או אחר, קחו בחשבון שהקונים יערכו בדיקה האם אותה בנייה נעשתה כדת וכדין. בירור זה צריך להיעשות במחלקת ההנדסה של העירייה. כמובן שמדובר בעירייה באזור בו מצוי הנכס העומד למכירה.

שלב רביעי – בדיקת שעבודים

אם הנכס אותו אתם עומדים למכור לא רשום בטאבו, יש לבחון אם קיימים שעבודים על הנכס ברשם המשכונות. אם הנכס רשום בטאבו, משכונות עליו יהיו רשומים בטאבו גם כן. גם אם הנכס שלכם רשום בטאבו, כדאי לשם הכרת המצב במלואו לבחון אם ישנם שעבודים ברשם המשכונות.

שלב חמישי – היטל השבחה

יש לבחון אם הרשות המקומית השביחה את הנכס. אם קיימת תוכנית השבחה ברשות המקומית ההיטל יחול עליכם כמוכרים, ומרגע החתימה ההיטל חל על הקונה.

שלב שישי – בקרו את הנכס

אולי שלב זה נשמע מעט מוזר ואפילו מיותר. אולם, אם אתם מוכרים נכס שאינכם מסתובבים בו ביום יום כדאי שתבקרו קרוב למועד מכירת הדירה שוב כדי שנזקי הזמן לא יפתיעו אתכם. כך תוכלו להתמקח עם כל טענה שיעלה הקונה הפוטנציאלי מרגע שיראה את הנכס.

מכירת דירה אינה עסק פשוט, לא למוכר ולא לקונה. ההכנה לקראת מכירת דירה נחשבת פשוטה יותר מההכנות אותם צריך לבצע הקונה.לעניות דעתי, תפיסה זו כלפי מכירת דירה הינה תפיסה מוטעית.

כעומדים בפני מכירת דירה אסור שתתפסו עם המכנסיים למטה.עליכם להכיר כל פגם וכל איכות בעסקה אותה אתם מציעים.

הן את היתרונות והן את החסרונות בנכס שלכם תוכלו לזהות על הצד הטוב ביותר לאחר שתערכו את הבדיקות הנלמדות לעיל.

כפי שכבר ציינתי כאשר אתה הוא המוכר בעסק של מכירת דירה אולי לא תרצה לחשוף את כל הקלפים אולם אין פירוש הדבר שאינך צריך להכירם. דוגמה טובה ביותר לכך היא, חלות היטל השבחה.

אם ידוע לכם על כך שהנכס מחויב בהיטל השבחה מן הסתם תרצו להסתיר זאת מהרוכש אולם אין פירוש הדבר שאתם יכולים להרשות לעצמכם שלא לדעת מראש שקיים היטל מסוג זה…

עסקאות המקרקעין הינן העסקאות הגדולות ביותר בחיינו, ולכן חשוב שנעשה את הדברים על הצד הטוב ביותר. חשוב לסקור ולבדוק את הדברים כמומלץ לעיל ועם זאת, לאור חשיבות וגודלן של עסקאות אילו חובה להתייעץ בעורכי דין.

אילו גם מורגלים בבירוקרטיה הענפה של תחום המקרקעין וגם יוכלו לייעץ לכם מה לומר ומה להותיר לקונים לגלות לבד. התייעצו עם בעל מקצוע וכל שנותר לי הוא לאחל לכם-בהצלחה.