סוגי ביטחונות בהסכמי שכירות נדל"ן

כשאדם מפרסם מודעה להשכרת דירה, מגרש, מבנה, חנות או כל נדל"ן אחר, רוב השוכרים הפוטנציאליים הם אנשים שלמשכיר אין היכרות מוקדמת איתם. הם בהחלט יכולים למצוא חן בעיני המשכיר, אך עקב כך שהוא אינו מכיר אותם, הוא לא יכול לדעת בוודאות שהתנהלותם בכל הקשור לנכס תהיה לשביעות רצונו. הפתרון לכך הוא ביטחונות. מאמר זה יעסוק בסוגים מרכזיים של ביטחונות בהסכמי שכירות נדל"ן.

שטר חוב

שטר חוב הוא מסמך שנערך, בדרך כלל, על-ידי עורך הדין של המשכיר. מי שחותמים על מסמך זה הם השוכר, ולרוב שני ערבים נוספים, שאם השוכר לא מקיים את חובותיו כפי שנקבעו בהסכם השכירות – ניתן לפנות אליהם.

חשוב שעורך הדין יידע מי הם הערבים עוד בטרם חתימתם על שטר החוב, יעשה בדיקה כלכלית, ובמעמד החתימה (שחשוב שעורך הדין ינכח בו) יוודא שהאנשים החותמים על שטר החוב הם אותם האנשים שהוא ידע שהם הערבים, ולא מתחזים.

הסכום המירבי לפירעון בשטר החוב נקבע לפי איכות הנכס וגובה דמי השכירות החודשיים.

אם יש צורך בגביית החוב, אפשר להשתמש בשטר החוב בלשכת ההוצאה לפועל, ללא כל צורך בפנייה לבית המשפט. נטל ההוכחה בדבר עמידה בהתחייבויות ההסכם ואי-הפרתו ע"י השוכר, מוטל על השוכר בעצמו.

ערבות צד ג'

ניתן להוסיף להסכם השכירות סעיף או תת-סעיף, המכיל פרטים של אדם שאינו צד להסכם השכירות (צד ג'). אדם זה ערב להתחייבויות השוכר בהסכם השכירות, כלומר – אי-עמידה של השוכר באחת מהתחייבויותיו בהסכם, יכול להוביל לפנייה לאותו ערב ולדרישה לפירעונו.

גם בנושא ערבות צד ג', מעורבותו של עורך דין היא חשובה – לשם בחינת מצבו הכלכלי של הערב המיועד ווידוא היכולת שלו לפירעון אם וכאשר יהיה צורך בכך.

בנוסף, חשוב שעורך הדין ינכח במעמד החתימה על ערבות צד ג', כדי לוודא שהאדם שבא לחתום הוא אכן האדם שהוא בחן את מצבו הכלכלי, ולא אדם שמתחזה לו.

ערבות בנקאית אוטונומית

בביטחון מסוג ערבות בנקאית אוטונומית, מתחייב הבנק של השוכר לשלם את סכום הערבות למשכיר, מבלי שהאחרון צריך להוכיח שהשוכר הפר את ההסכם או שנגרם נזק לנכס. לכן, ובנוסף לעובדה שבביטחון זה, סכום הערבות תופס מקום במסגרת האשראי של השוכר, שגם נדרש לשלם עמלות וריביות בגובה רב, השוכר עלול שלא להסכים לביטחון זה.

במצבים כאלה, רצוי להשתמש בשטר חוב בלתי סחיר, ללא ציון מועד הפירעון, ולדרוש מהשוכר את חתימתם של שני ערבים, בתוספת העתק של תעודות הזהות שלהם ואת ששת תלושי השכר האחרונים של כל ערב.

לסיכום, העובדה שאדם המשכיר נדל"ן, אינו מכיר, בדרך כלל, את מי שמעוניין לשכור, מונעת ממנו לדעת בוודאות שאותו שוכר פוטנציאלי הוא האדם הנכון להשכיר לו את הנכס.

הפתרון לכך הוא ביטחונות: שטר חוב, ערבות צד ג' וערבות בנקאית אוטונומית, הם רק חלק מסוגי הביטחונות בהם ניתן להשתמש.