פטורים ממס שבח

מהו מס שבח? מס שבח הוא אחד מהמיסים המוטלים עסקאות נדל"ן. רווח ההון הינו תוצאה של מכירת מקרקעין או מניות בתאגיד מקרקעין.

מתי אדם זכאי לפטור ממס שבח?

המחוקק הסדיר בחוקי המיסים, בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) מספר מקרים בהם אדם יהיה זכאי לפטור ממס שבח: פטור במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים – פטור זה ממיסים מסוג מס שבח ניתן לאדם שלא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממיסים מסוג מס שבח בארבע שנים האחרונות הקודמות למכירה הנוכחית.

"מכירה בפטור ממס" לא תכלול: מתנה פטורה לפי סעיף 62 לילדו של המוכר או לבן זוגו של נותן המתנה, מתנה פטורה לפי סעיפים 60, 61, מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 69 ,67, 65 ,64 או 70, מכירה פטורה לפי פסקה 5.

התנאים לקבלת הפטור הנ"ל

הדירה הינה דירת מגורים מזכה, המוכר מוכר את כל זכויותיו בדירה, הוגשה בקשה לפטור לרשויות המיסין, המוכר עומד בתנאים של התא המשפחתי, מתקיימת אחת מהעילות לפטור המופיעות בפרק החמישי לחוק השבח, המוכר זכאי פטור.

פטור לאדם שאין לו יותר מדירת מגורים אחת (בו זמנית): על הדירה הנמכרת להיות דירת מגורים מזכה יחידה בישראל של המוכר, ובנוסף, המוכר לא מכר בשנה וחצי הקודמות למכירה, דירה כאמור, בפטור מסוג זה, וכן בארבע שנים הקודמות למכירה לא היו בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת.

פטור זה לא יחול על מכירת חלק בדירה הפחות מ – 25% וכן לא יחול על מכירת דירה שהושכרה לצרכי מגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997. עם זאת, אם היו בבעלות המוכר דירה ישנה ודירה חדשה בחופף במשך 18 חודשים,

הדבר לא יחשב כאילו היו בבעלות המוכר יותר מדירה אחת. כמו כן, המוכר רשאי להחזיק עד 25% מדירה נוספת, ועדיין לא יחשב כמחזיק בבעל יותר מדירה אחת לצורך קבלת פטור זה.

פטור לאדם המעביר מקרקעין לבן זוגו אגב גירושין: פסק דין הניתן אגב גירושין והמורה לאדם להעביר את הזכויות במקרקעין בדירה בישראל, לא יראו בהעברת הזכויות כמכירה, בין אם ההעברה הינה בין בני הזוג ובין אם העברה לילדיהם.

במידה ולאחר העברה כאמור, נמכרה הזכות במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות הנ"ל, שווי רכישת הזכות ויום רכישתה יהיו שווים שהיו נקבעים לפי הוראות החוק או לפי פקודת המקרקעין, לפי העניין.

פטור לאדם המוכר שתי דירות לשם מכירת דירה אחת גדולה: פטור זה יינתן למוכר אשר מכר בפטור ממיסים מסוג מס שבח דירה אחרת, לפי פרק זה בחוק, בתוך השנה שקדמה למכירה נשואת הפטור, וכן כי שווי הדירה הראשונה והדירה הנמכרת כעת (הדירה השנייה) לא עולה על מליון וחצי ₪.

על המוכר לרכוש בשנה שקדמה למכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת, כמוגדרת בסעיף 9ג, בסכום של לפחות 4\3 משווי הדירות הראשונה והשנייה.

פטור ממס שבח בהענקת מתנה לקרוב משפחה: מכירה של זכות במקרקעין ללא תמורה מאדם לקרוב משפחתו (בן זוג, הורה, צאצא ובן זוגו, אח ובן זוגו) תהיה פטורה ממיסים מסוג מס שבח. מכירת זכות בדירת מגורים ללא תמורה מיחיד לבן זוגו המתגורר עימו לפחות שנה לפני המכירה, גם תהיה פטורה ממס שבח.

עם זאת, פטור מסוג זה מונע שימוש בפטור מהסוג הראשון (מכירה פעם ב-4 שנים). מי שקיבל דירה מקרובו לא יוכל למכור את הדירה אלא בחלוף "תקופות הצינון" הקבועות בחוק.

פטור למי שמכר דירה שקיבל במתנה: דירת מתנה היא דירה שנתקבלה בלא תמורה או שנתקבלה בתמורה על ידי אדם אחר, כאשר יראו קבלת לפחות 50% משווי הדירה במתנה, ב-3 השנים הקודמות לרכישתה, כמתנה.

עם זאת, הפטור הנ"ל לא יינתן במידה והדירה לא שמשה כמגורי קבע של המוכר עד שיחלפו 4 שנים, או שלוש שנים אם נותן המתנה הוא הורה.

הפטור לא יינתן גם במידה והדירה שמשה למגורי קבע של המוכר עד שיחלפו 3 שנים, או, אם המוכר הוא הורה של מקבל המתנה, בחלוף שנתיים למקבל מתנה שאינו נשוי ושנה למקבל מתנה נשוי\הורה יחיד.

פטור ממס שבח במקרה של חלוקת נכסי ירושה: החוק לא רואה בהעברת זכות במקרקעין באמצעות ירושה כאירוע מס, ולכן אין צורך לפנות לרשויות המיסים בכדי להעביר נכס על שם היורש.

פטור ממס שבח למוכר דירת מגורים שנתקבלה בירושה: במידה ויורש או יורשים שקיבלו דירה בירושה, מעוניינים כעת למכור את הדירה, הם זכאים לפטור ממס שבח בתנאים הבאים: המוכר הוא בן זוגו\צאצא ובן זוגו של המוריש,

לפני פטירת המוריש הוא היה בעליה של דירת מגורים אחת, ובמידה והמוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, היה פטור ממס שבח בשל מכירה זו.

פטור ממס שבח (חלקי) כשמחיר הדירה מושפע מאופציה לתוספת בניה במבנה של מכירת בית עם זכויות בניה, יערך חישוב ובו הפרדה בין שווי הבית לבין מכירת זכויות הבניה.

הנוסחה לחישוב שווי המכירה במקרה זה, תהיה: שווי הרכישה או הניכוי X חלק מהתמורה המיוחס לזכויות הבניה, לחלק בכלל התמורה.

לסיכום, בישראל מוסדרים בדיני המיסים, דין לעניין מס שבח על מכירת זכות במקרקעין. במסגרת הטלת מס שבח, מוסדרים אף פטורים שונים ממס שבח. לפני מכירת דירה, רצוי לבדוק אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח ובכך לחסוך אלפי שקלים.