תיווך נדל"ן – הפרוצדורה המשפטית

רובנו מכירים את תחום תיווך הנדל"ן מההיבט העסקי. אך מהו ההיבט החוקי של מקצוע תיווך הנדל"ן? מי זכאי לרישיון תיווך? מתי בדיוק צריך לשלם למתווך? על הזווית המשפטית בתיווך נדל"ן – במאמר שלפניכם.

שמעתם ממישהו על דירה למכירה או להשכרה, ביררתם עליה, ובשעה טובה החלטתם לסגור עליה.

האם זה אומר שאותו מישהו זכאי לדמי תיווך בגלל שסיפר לכם על הדירה? על כך מציב החוק שלושה תנאים, שרק בהצטברם נוצר חיוב תשלום דמי תיווך:

1. הלקוח חתם בכתב על עסקת תיווך במקרקעין, הכוללת פרטים מסוימים;
2. למתווך יש רישיון תיווך במועד העסקה;
3. המתווך היה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בעסקה;

חתימה על עסקת תיווך

התנאי הראשון הוא שהלקוח חתם בכתב על עסקת תיווך במקרקעין:

"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה"

(סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996)

ואלו הם הפרטים שההזמנה חייבת לכלול:

1. שמותיהם של המתווך ושל הלקוח, כתובותיהם ומספרי הזהות שלהם;
2. סוג העסקה [למשל: מכירה או שכירות];
3. תיאור הנכס [למשל: דירת מגורים, במיקום זה וזה, בגודל כזה וכזה];
4. מחיר העסקה [מחיר משוער];
5. דמי התיווך [סכום בשקלים או באחוזים מתוך העסקה. יש לציין גם האם המחיר כולל מע"מ];

רישיון תיווך

התנאי השני הוא שהמתווך יהיה בעל רישיון תיווך. מתווך זכאי לרישיון תיווך בהתקיים התנאים הבאים:

• הוא עבר בהצלחה את בחינות התיווך;
• הוא אזרח או תושב של מדינת ישראל;
• הוא בן 18 ומעלה;
• הוא לא הורשע בעבירה שיש בה קלון בחמש השנים שקדמו לבקשה;
• הוא לא ריצה עונש מאסר בשלש השנים שקדמו לבקשה;
• הוא לא מצוי בפשיטת רגל;

"הגורם היעיל" להתקשרות הצדדים בעסקה

התנאי השלישי והמורכב יותר הוא שהמתווך יהיה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בעסקה. מיד אפשר לשים לב שהגדרה זו מאפשרת מרחב של פרשנות.

המתווך יטען תמיד שהוא היה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים, והלקוח יטען תמיד שהמתווך לא היווה גורם משמעותי בהתקשרותו עם הצד השני.

מה הדין כאשר הלקוח ידע על הדירה עוד לפני שהגיע המתווך, והמתווך רק סייע לשכנע את הצד השני? האם המתווך זכאי לדמי תיווך? ומה הדין במקרה בו היו כמה מתווכים, וכל אחד קידם במעט את העסקה?

שאלות מסוג זה הן שאלות מתבקשות, ובמקרים רבים הן מגיעות לפתחו של בית המשפט. בית המשפט נכנס לעובי הקורה בכל מקרה ומקרה, ובוחן האם המתווך באמת היה הגורם היעיל.

דוגמה מהפסיקה למושג ה'גורם היעיל'

מקרה מעניין שהגיע לבית המשפט, ממנו ניתן ללמוד על סוגיית הגורם היעיל, נידון בפסק דין ת.א 8137/07. פרטי המקרה: מתווך ראשון קבע עם הקונה לראות את הדירה ביום מסוים, ואף סייע לו לסגור את פער המחירים עם המוכר.

אולם, לבסוף, הקונה לא הגיע לראות את הדירה. לאחר כמה ימים, מתווך שני הראה לקונה את הדירה והעסקה נסגרה מיד.

המתווך הראשון טען בבית המשפט: אני הייתי הראשון לספר לקונה על הדירה, ואני זה שסייעתי לו לסגור את פער המחירים. המתווך השני טען: אני זה שהראיתי לקונה בפועל את הדירה, ואני זה שהבאתי לסיום העסקה.

בית המשפט קבע שהמתווך השני הוא הגורם היעיל. הסיבה לכך: הצדדים היו בנתק לאחר פעולתו של המתווך הראשון, והמתווך השני הוא זה שהחזיר אותם לבצע את העסקה.