התמודדות משפטית עם התנגדויות להיתר בנייה

לפי חוק התכנון והבניה כשנוצרות תוכניות בנייה הן כוללת בתוכנן מנגנון התנגדות. המנגנון מתבטא בשיתוף ציבורי חלקי בתוכנית ומעמיד לציבור את האפשרות להתנגד לתוכנית אם נדמה לו שהיא עלולה להסב נזקים מכל סוג שהוא. כלומר, אם היתר בנייה שניתן עלול לפגוע בשווי הנכס או ברווחת התושבים הגרים בסמיכות למקום שבו ניתן ההיתר- עומדת האפשרות להביע התנגדות למימוש ההיתר ולבנייה המתוכננת.

שלבי תוכנית הבנייה

1. גיבוש התוכנית – היזם מגבש תוכנית בנייה ודן בסעיפיה עם הרשות לתכנון ובנייה. במסגרת הדיון יקבל הערות ליישום.
2. עדכון התוכנית – היזם מתקן את תוכניתו בהתאם להנחיות הרשות.
3. הגשה שנייה – לאחר ביצוע השינויים בהתאם להנחיות מגיש היזם בשנית את תוכניתו למוסדות התכנון.
4. החלטה – בהגשה השנייה של התוכנית יקבלו הרשויות החלטה האם לאשר או לדחות את תוכנית הבנייה.
5. במידה והחליטה הועדה על אישור התוכנית עובר היזם לשלב ההתנגדויות.

שלב ההתנגדויות

בשלב זה הציבור מקבל את האפשרות להציג את התנגדותו למתן האישור לתוכנית. ההתנגדות תיעשה לפי רוב בסיוע של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין בכדי להגדיל את סיכויי הזכייה של הצד המתנגד.

לאחר הפקדת ההתנגדות מגיע שלב הדיון של ועדות התכנון והבנייה.

הועדות דנות בהתנגדויות בצורה פומבי ומכריעות האם תאושר התוכנית או לא. גם אם יוחלט לאשרה ייתכן ותכריע הועדה על אישור בכפוף לתנאים מסויימים או לביצוע של שינויים מהותיים באופי התוכנית ובסעיפיה.

כמו כן, ייתכן ותחליט הועדה לדחות את התוכנית על הסף ולמנוע ממנה את קבלת ההיתר.

מי רשאי להתנגד לתוכנית?

לפי חוק התכנון והבנייה כל אדם שחש פגיעה בשל קיום תוכנית בנייה רשאי להתנגד לה ולהפקיד את התנגדותו. בכדי להגדיל את סיכויי ההתקבלות של התנגדותו רצוי שהנימוק שיינתן יגובה על ידי עורך דין.

כמו כן, לא קיימת חובה שהמתנגד יהיה בעלים של נכס שנמצא בשטחי התוכנית. גם אם מדובר בתושב של שכונה אחרת עומדת לו הזכות להתנגד אם קיום התוכנית משפיע בצורה שלילית על איכות החיים שלו.

סוגי התנגדויות

• התנגדות תכנונית– התנגדות מסוג זה מוגשת לוועדה לתכנון ובנייה שיש בידיה סמכות לדון בנושא או לחילופין לוועדה המקומית.
• התנגדות קניינית– באם מדובר בהתנגדות המיוסדת על פגיעה בזכות הקניין של אדם זה או אחר הדבר לא נתון לסמכות הועדה המקומית. ההתנגדות הקניינית תוסדר בידי בית משפט המוסמך לכך.

הגשת ערר על החלטת הועדה

באם נדחתה ההתנגדות, רשאי המתנגד להגיש בקשת ערר לוועדת הערר המחוזית. לאחר שהוגש הערר תבצע הוועדה בחינה חוזרת של בקשת ההיתר ושל פרטי ההתנגדות שהוגשה בעקבותיו.

לפי רוב, הערער שהוגש יוביל לגישור בין מבקש ההיתר למתנגדיו. הגישור בין הצדדים יוכל לסייע למצוא פתרון שיהיה הוגן לשני הצדדים ויטיב עם כל הנוגעים בדבר.

נושאים שישפיעו על קבלת או דחיית ההתנגדות

תזמון – ישנו טווח זמנים מוגדר להפקדת הבקשה. כל איחור בהגשה יוריד את סיכויי התקבלותה. האיחור ידרוש צירוף הסבר על סיבת האיחור. אולם, נימוק סיבת האיחור לא בהכרח יוביל לקבלת הבקשה וייתכן שהאיחור יצור רושם שההתנגדות אינה ברמת דחיפות מספקת.

טעויות או סטיות של הוועדה המקומית– כל טעות או סטייה שתתקיים עשויה להגדיל את הסיכוי לקבלת ההתנגדות.

אבחנה בין סוגי הקלות– ישנן הקלות שנותנת הוועדה והן סוטות מהחוק ומנגד ישנן הקלות שבסמכות הוועדה לתת. יש לשים לב לסוג ההקלה ולהבחין בין השתיים בעת הגשת הערר או ההתנגדות.